南宁一小区物业服务不到位 法官判物业费打9.5折

核心提示

　　12月21日，南宁市江南区法院发出的一份通报显示，截至今年12月16日，该院经开区法庭受理物业纠纷达500余件，占该法庭全年收案数的四分之一，其中有不少是新类型案件，物业纠纷呈现多发态势。记者选了两个典型案例，请法官来进行点评。

　　案例1

　　物业不公布收支 业主讨知情权

　　李某是南宁市江南区白沙大道某小区的业主，该小区的物业一直是由开发商指定的一家物业公司来管理。从去年底开始，李某和众多业主就对该物业公司很不满，理由是：物业的账目不透明。为了讨要知情权，李某等16名业主今年初把某物业公司告上了江南区法院经开区法庭。

　　李某等业主说，自2009年他们入住小区至今，物业未经小区业主、业主大会的允许，擅自将小区内的道路设置成停车位、绿化带，利用电梯设置广告进行经营活动，并收取了这些公共部分的收益。在此期间，物业公司从未向业主公示该部分收益的账目，也从未向业主分配该部分收益。他们多次与物业协商，希望物业对这些公共收益项目及公共维修基金的收集、使用情况进行公示，均被拒绝。所以，他们要求某物业公司向业主公布物业服务期间对小区共有部分的使用和收益情况，以及小区公共维修基金的收集、使用情况。同时公布小区内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况。

　　某物业公司却认为业主的要求有些无理取闹。物业公司认为，应公示的部分已经履行完毕，对于利用公共停车场的使用收益情况，不应当列为共有部分，维修基金也从未动用过。

　　庭审后，法官组织多方协调，某物业公司同意将该公司提供服务以来所收取公共维修基金情况、共有部分的使用和收益情况、车位和车库的处分情况，以报表的方式向业主进行公布。李某等业主认为，他们的要求已得到满足，申请撤诉。

　　拿着物业公布的报表，李某等业主说，他们将会要求物业公司对所收取的应当属于全体业主共有的费用予以退还，若协商不成，将会继续寻求司法途径保护自身合法权益。

　　法官说法

　　在服务合同履行过程中，业主基于合同权利，有权知悉物业公司因提供服务所产生的费用的收取和支持情况，即俗称的业主知情权。而物业公司及时、完整地公开各项费用的收取和支持情况，是其应尽的合同义务。近两年来，针对业主要求物业公司公布其收取及利用业主共有部分进行处分和收益的案件日益增多，该类案件如何处理，必将为今后物业管理行业带来深刻影响。

　　案例2

　　物业服务不到位 物业费被打9.5折

　　因为对物业服务不满意，业主以不交物业管理费来对抗，近年来在南宁很普遍，由此引发的系列纠纷也是层出不穷。如果业主能证实物业管理不到位，物业收取的管理费能否打折？来看这起案子。

　　去年底，南宁市江南区某小区的几十名业主忽然被物业公司给告了，理由是，他们一直拖欠物业管理费。某物业公司说，2002年上半年开始，该公司在和该小区开发商签订前期物业服务合同后，便对小区进行物业服务。物业服务的前几年，物业公司、业主相安无事。随着时间的推移，小区内公共设施损坏、电单车失窃等事情偶有发生，引发了部分业主不满，该部分业主遂以物业服务不到位为由，联合抵制缴纳物业费等各项费用。某物业公司要求这些未交费的业主支付物业费用和相应违约金。

　　“治安不好、卫生差、电梯故障、频繁停电、车辆乱停放、通道被堵塞……”一说起物业的问题，业主黄某等人就一肚子苦水。为了证明物业管理不到位，黄某等业主还多次拍下小区停车无序、垃圾不清理、公共设施被破坏等情况的照片和视频。黄某等人认为，既然物业“服务打折”，物业管理费也应该打折。

　　法院认为，黄某等业主在接受某物业公司物业管理服务的同时，应当按时缴纳物业管理费用及相关费用。从业主提供的照片、视频看，小区仍存在卫生死角，车辆停放不规范等瑕疵。某物业公司并未提供证据证明其就存在的瑕疵进行积极处理，故物业公司有不当之处。同时，考虑到物业管理属于一个长期的过程，包括了保洁、保安、绿化、生活垃圾外运等方面，业主拖欠物业费会影响物业公司的正常经营，造成物业服务质量下降，长远损害的是全体业主的合法权益。从双方利益出发，法院最终酌定，物业服务费打9.5折，黄某等业主需交纳相关服务费（打折后）。

　　法官说法

　　业主要充分维护自身利益，要擅于发挥业主大会或业主委员会的作用。通过业主大会、业主委员会督促物业公司改进服务，比个人找物业公司协商的效果好，毕竟单个业主对于物业公司来说还是处于弱势。业主要想减免物业费，就必须拿出物业公司服务不好的证据，否则，一旦物业公司起诉，业主可能会因为举不出物业公司违约的证据而败诉。在证据收集中，业主可以拍摄相应视频、照片，提供物业服务不到位的充分材料，法院会重视这些材料并且鉴别其真实性。（记者 王斯 通讯员 张菁）

　　相关新闻

　　“管家”服务到位才能避免跟业主成“冤家”

　　一个小法庭，一年受理的物业纠纷就达500多件，在很多小区，物业这个本该是小区的“管家”，和业主却俨然成为“冤家”。对此，南宁市江南区法官分析认为，不少物业公司把自己视为管理者，而非服务者，这才导致物业与业主矛盾不断。该院专门发出司法建议书，建议物业公司提高自身内力，认清自己定位，以便更好地服务业主。

　　该院分析认为，很多物业公司对自己的角色定位不明确。物业公司与业主之间，是基于物业服务合同形成的服务与被服务的关系，而不是管理与被管理的关系。有些物业公司往往把自己视为管理者，凌驾于业主之上，强制业主服从管理，无视甚至动辄侵害业主权益，促使矛盾激化。还有部分物业公司未按照物业服务合同提供良好的物业服务，对小区卫生、绿化、安全等方面管理不到位，对业主反映的问题，未能及时整改及解决，导致物业管理不到位，服务质量有瑕疵，最终业主以拖欠物业费来表达对物业管理的不满。

　　法官还认为，部分物业公司的服务透明度不高，对物业管理服务内容、服务标准、收费标准等未予明示及公布，尤其对涉及业主权利的相关事务，不能公开、公正对待，导致业主不满。一些前期物业公司与开发商权责不清，一些开发商完成建设后，往往将房产证办理、房屋质量、小区设施环境、维修基金等遗留问题，移交给物业公司处理。当问题得不到妥善协调和解决时，业主便以拒交物业费的方式相抵触。

　　法官建议，物业公司要明确自身服务者的身份，与业主平等对话，重视业主的合理诉求。对业主反映的不属于物业公司职责范围的问题，物业公司应耐心解释说明，并告知解决途径。物业公司要严格按照合同约定履行相关职责，完善安保、保洁等基本服务项目，对在履约过程中出现的问题积极、尽快改进并妥善解决。对业主反映的问题，在权责范围内的，要及时予以解决，并向业主反馈。在做好服务的同时，物业公司应接受业委会及业主的监督。特别在签订物业服务合同时尽可能将双方的权利和义务予以明确，减少合同条款的模糊和随意性。

　　该份建议书，江南区法院已下发给辖区一些物业公司。（记者 王斯 通讯员 张菁）
（本文来源：当代生活报，转载供仅行业人员学习与发展，如侵权请告知将第一时间删除）