物业管理运营全过程的成本控制与效益提升

【背 景】
    很多物业管理企业并不擅长成本管理，但是基于目前的市场现状，管理者其实还是非常关注成本改善问题。从管理的角度来说，成本改善的负责人应该是企业的总经理，推动企业改善的主要部门应该是财务部，但是真正要落实成本改善，实施具体措施和行为的则是企业所有部门和员工。
细致的成本改善方案，是需要通过企业所有员工共同的努力，在各自的岗位上充分发挥能动性和聪明才智才可以达到的。而责任成本正是调度这种积极性很好的制度设计。
应该说，物业管理企业的成本支出中，大部分是符合责任成本的特征的，能够进行预算和管控。并且，这些成本当中，有很多是可以采取措施进行优化和改善。银行费用仅是这些成本中的冰山一角。其他例如：人工费、材料费、能源损耗……这些成本都可以采取责任成本管理。

那么，物业管理企业如何实施责任成本管理呢？

【课 纲】
第一部分：怎样理解成本?
1、什么是成本?
2、成本是越低越好吗?
3、物业管理行业的成本有哪些？
a)    按经济内容划分
b)    固定成本、变动成本和混合成本
c)    可控成本和不可控成本
讨论：项目的盈亏平衡点在哪？

第二部分：物业财务部怎样发挥管控成本的作用？
1、成本会计的内容和工作组织
2、成本会计的组织工作
3、物管企业的成本会计工作

第三部分：物业成本管理与控制
1、物业成本管控管什么？
2、物管企业成本改善的途径
1)    设计、工艺的合理化
a)    材料的替代
b)    工具的替代
c)    人力的替代
d)    工艺流程的改造
2)    降低材料消耗，提高材料利用率
a)    以旧换新
b)    拆分利用
c)    重复利用
d)    修修补补
      计算讨论：哪个是更优方案?
3)    节能改造降低能源消耗
a)    减少水消耗
b)    降低电力消耗
4)    降低采购成本
5)    加强营运资金管理，提高资金效率
6)    提高服务质量，减少风险成本
7)    降低期间费用及固定费用
8)    税务筹划，降低税收成本
a)    营业税的筹划
b)    个人所得税的筹划
c)    企业所得税的筹划
d)    营改增的筹划
3、物管企业成本改善从战术到战略
1)    战略成本管理
彩生活与万科物业战略成本对比
2)    日常成本控制
3)    专项成本管理
分组讨论：成本改善的重点及责任人?
4、物管企业怎样组织成本改善工作？
1)    负责人
2)    组织者
3)    执行者

第四部分：成本改善工作怎样才能落地？
1、责任成本与成本考核
2、成本管理方法

第五部分：管理者应get的专业技能：成本分析
1、 成本结构分析
2、 因素分析
3、 对比分析

第六部分：发挥成本的效益功能
1、增加边际收益
2、增加经营收益

第七部分：物业成本案例分析与讨论