如何通过市场机制成功实现物业费调价？这个案

一、国家发改委新政：取消非保障性住房物管、停车收费的政府指导价

2014年11月，国家发改委已先后印发了8个文件，放开24项商品和服务价格收费，同时下放了1项定价权限，其中“指导地方放开9项商品和服务价格”一类中，资产评估服务、房地产经纪服务、非保障性住房物业服务、住宅小区停车服务、部分律师服务等 7项服务收费，与房地产行业直接相关。

2014年12月，国家发改委颁布《关于放开部分服务价格意见的通知》（发改价格[2014]2755号文），要求全国各省、市、自治区价格主管部门抓紧履行相关程序，放开住宅小区非保障房物业收费和停车服务收费价格，取消政府指导价。

国家发改委[2014]2755号文第六项规定：“非保障性住房物业服务。物业服务企业接受业主的委托，按照物业服务合同约定，对非保障性住房及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动等向业主收取的费用。保障性住房、房改房、老旧住宅小区和前期物业管理服务收费，由各省级价格主管部门会同住房城乡建设行政主管部门根据实际情况决定实行政府指导价。放开保障性住房物业服务收费实行市场调节价的，应考虑保障对象的经济承受能力，同时建立补贴机制。”第七项规定：“住宅小区停车服务。物业服务企业或停车服务企业接受业主的委托，按照停车服务合同约定，向住宅小区业主或使用人提供停车场地、设施以及停车秩序管理服务所收取的费用。”

国家发改委要求各经营者“严格落实明码标价制度，在经营场所醒目位置公示价目表和投诉举报电话等信息；不得利用优势地位，强制服务、强制收费，或只收费不服务、少服务多收费；不得在标价之外收取任何未予标明的费用”。

据国家发改委统计，目前全国已有物业服务企业7.1万家，从业人员超过60万人，服务供给较为充足，加之商品住房价格由市场竞争形成，业主自我管理、主动参与的机制逐步建立完善，对于非保障性住房物业服务和住宅小区停车服务收费，可以由业主委员会采取公开招标的方式，比质比价，选聘信用好、服务质量好，收费合理的物业服务企业。放开物业费和停车收费这两项收费价格，便意味着商品房住宅小区的物业费及停车收费标准，政府不再出具指导价了，改由市场甲乙双方两个民事主体，通过市场机制进行调节定价。这也考验着小区业主委员会的议价能力。

二、什么是市场机制和市场调节？

市场机制就是市场运行的实现机制。作为一种经济运行机制，包括市场供求价格、竞争、风险等要素之间互相联系及作用机理。一般市场机制是指在任何市场都存在并发生作用的市场机制，主要包括供求机制、价格机制、竞争机制和风险机制。市场机制是通过市场价格的波动、市场主体对利益的追求、市场供求的变化，调节经济运行的机制，是市场经济机体内的供求、竞争、价格等要素之间的有机联系及其功能。市场运行机制是市场经济的总体功能，是经济成长过程中最重要的驱动因素。

市场调节即由价值规律自发地调节经济的运行。即由供求变化引起价格涨落，调节社会劳动力和生产资料在各个部门的分配，调节生产和流通。符合商品经济的客观要求，能够比较合理地进行资源配置，使企业的生产经营与市场直接联系起来，促进竞争。但市场调节具有盲目性一面，市场随成本价格波动，因而在现有的市场多变条件下，市场调节有必要加强宏观预算调控。关注市场供求关系的变化，把握成本价格变动，对社会经济活动进行的调节。

三、怎样按市场机制调整物管、停车收费：

先算收支成本，再定收费价格物业管理是一种有偿的商业服务，也是劳动密集型的行业，物管的人力成本、物料成本、外包项目价格高低等因素，直接影响到物管收费的价格波动变化。同时物管小区的规模，也直接影响到物管收费价格高低和物管服务企业的利润收入。

近几年来，全国物管市场综合人力成本的暴涨，深圳正规物管企业综合人力成本已从过去每人每月 3000元、3600元、4500元、5000元、6000元、6500元，逐年上涨攀升。物管物料采购成本、外包项目价格也呈现出逐年上涨的趋势。笔者所在的深圳景洲大厦，从2003年起就在全国率先探索实行物管收费市场机制调节定价。近16年来，景洲大厦小区住宅物管收费，从每平方3.00元、2.60元、2.30元、2.00元，再到每平方2.30元、2.60元、2.75元、3.00元、3.25元，随着物管市场变化和管理机制的变化逐年变动。

怎样按市场机制调节物管、停车收费的？我们的探索实践是：

1、物管企业选聘，实行双向自主选择，双方来去自由，坚持实行依法进驻，合同管理。

2、小区财务收支逐步实现了公开透明，在全国业界率先探索实行物管收支精细化核算管理，将小区物管收费同在小区维修基金收入、小区公共收益、小区停车费收支分离，实行单独立项，独立核算，自负盈亏，小区各项收支信息明码标价，公开透明。每一笔收支均向业主全公开，向业主开放查询查阅小区银行收支对账单、支付凭证。

3、坚持物管成本收支预算，由小区具有物管、财务、预算、审计专业的业主共同组成小区智库，对小区物管预算进行逐项审核，严格控制预算外开支。对小区新增改造项目，采取召开业主委员会扩大会议的方式，吸收有专业特长的业主参与，共同把关。在小区花钱、选择维修承接单位的表决上，业主委员会主任实行回避制度，不参与投票表决。

4、坚持谁使用谁付费、谁使用谁付税的市场原则，在严格实行物管成本收支预算的基础上，再确定小区物管、停车收费价格。保障小区物管收费价格不出现暴涨，相对平衡稳定。

四、住宅小区物管、停车成本包括哪些主要项目？

1、物业管理服务酬金。

2、物管综合人力成本〔含福利、加班费）。

3、物管保洁、消防、电梯维保等外包服务项目支出。

4、物管、停车场公共水电能耗。

5、物管、停车场税收、保险。

6、物管办公耗材、通信费。

7、物管财务管理费用。

8、物管日常维修物料支出。

9、物管土建、机电、公共设施设备、场地维修。

10、小区排污管、化粪池清掏疏竣。

11、小区绿化养护。

12、小区公共照明、风扇、空调维护、更换。

13、小区发电机油耗及维护。

14、停车场道闸、抽排水设备、场地维修。

15、小区宣传、标识指引牌等支出。

五、物管公司为何调整提高物管收费遇阻？

1、小区财务收支不公开、不透明。

2、小区物管收费同在小区维修基金收入、小区公共收益、小区停车费收支，没有进行分离单独立项，没有独立核算，没有公布收支账目。

3、物管只公布项目大数据，不公布各项收支细目，也拒绝业主查询收支账目、支付凭证。

4、业主同物管企业存在互不信任感，相互猜疑，物管收支不透明。

5、业主对物管收支成本不了解，不专业，不理解，存在消费维权误区，相互交流沟通渠道不畅。

六、深圳景洲大厦是如何破解住宅小区物管收费调价难题的？

物管收费涨价先核收支成本，信息公开透明。2016年，深圳物管费涨价潮来袭，根据物管公司提供的预算报告审核后，景洲大厦业委会将价格锁定在住宅物管收费每平方米3.00元，而当时景洲大厦住宅物管收费每平方米为2.75元，业委会当时还每平方补贴了0.25元，业主实际每平方缴费2.50元，住宅物管费每平方要上调 0.25 元，同时还将取消业委会每平方0.25元的物管费补贴，如何化解住宅物管收费调价难题，考验着业委会当家人。当时深圳别的小区涨两三毛钱的物管费，就有人上街抗议堵路了，景洲大厦住宅物管费一下子要实际上涨缴费0.50元/㎡，业主能接受吗？

景洲大厦业委会将物管费收支报表和审核结果全部在小区各沟通渠道公开公示，并启动景洲大厦小区听证会，耐心给业主宣传解释物管费提价的原因，并将拟调价的项目表随业主大会表决票正反面印在一起，方便业主了解调整收费的支出去向。通过明算账，信息公开，加上广大业主对小区业主委员会的信任，景洲大厦仅用不到10天的时间就顺利完成了住宅物管费从2.50元调到3.00元的调价工作，小区95.32%业主表示对物管费调价的理解，投票同意物管费调价。小区只有12户业主、租户反对物管调价，仅占小区业主、租户的0.27%，景洲大厦业主主流民意平静接受了物管费上调。

实践证明，只要物管财务收支公开透明，业主对物管收费调整还是理解支持的。放开住宅物管、停车收费政府指导价，并实践证明，只要物管财务收支公开透明，业主对物管收费调整还是理解支持的。不意味着是物管涨价的狂欢盛宴，用市场机制调节物管、停车收费，体现了市场原则的回归，体现了物管市场的公平公正。

文章声明——原载于《住宅与房地产》2019年11月刊（上），版权归原作者所有，如有来源错误等其他问题，请联系我们处理。