如何撰写物业管理方案及不同业态物业费测算

为了保证课程高度，我们将邀请标杆物业过去15年重大决策的亲历者倾情授课，与您分享撰写物业管理方案的关注要点及编制指引，以及不同业态的物业费测算要点剖析，学完立刻可以拿来即用。


物业公司在测算物业费时面临的问题
负面的：
（1）通过减人缩编控制成本，实际在岗情况与按服务标准的配备存在差距、降低服务内容频次及品质。
（2）通过控制基层人工费用增长比例幅度控制总成本支出，普通作业员工的工资增长水平低于平均工资的增幅。
（3）在福利和保险等方面未认真履行劳动合同法等相关规定。
（4）非法占用供暖、维保等费用弥补物业费不足。
（5）未向业主解释用共用部位经营收入弥补物业成本缺口，不利于调整物业费用构成和理顺甲乙双方关系。
（6）取消必要的设备更新改造计划（变计划性维修为应急性维修降低日常维修造成毁损扩大）
（7）依靠各项预收款的现金流维持生存性经营。


您是否在物业服务方案编写时也存在以下问题？
1、不了解物业服务方案要求的内函，盲目抄袭。物业服务方案语言不简练，条理不清晰，重点不突出？
2、没有区分了解物业服务方案的共性内容和个性问题。方案针对性差，引用物业服务的标准不恰当？
3、一味的模仿，没有认真研究招标文件，导致方案漏项缺项？


课程内容：
第一部分：撰写物业管理方案的关注要点及操作指南
1、物业管理方案编制的目的意义
2、制定物业管理方案的9大关注点
3、物业管理方案编制前的准备工作
4、编制物业管理方案前对规划和各项设计指标进行了解
5、编制物业管理方案3个要点
6、拟接管（新）项目应提供的基础数据
7、如何拟定物业管理方案指引
8、物业管理方案可行性分析
9、物管方案拟定方法和过程控制流程图
10、万科十种类型物业管理模式解析
11、物业管理方案的编制
12、物业管理的本质与内涵
13、物业管理方案的编制（四项基础业务）
14、物业管理者的基本职能
15、物业管理基础业务内容
16、物业管理方案对物业服务八大服务范畴
17、拟定物业管理方案各专业服务标准与手册
18、物业管理方案内容与标准
19、为物业管理服务设计提供方法
20、物业管理方案投标书（投标文件）
分享：万科XX项目物业管理方案详解

第二部分：不同业态物业费测算标准与依据
1、物业管理企业的资金及收入来源
2、物业管理启动型经费来源使用与核算
3、启动性经费的使用、摊销与核算；
4、物业收入、成本费用构成
5、法规约定的物业费九项用途
6、物业管理服务企业实际成本费用构成
7、测算不同业态物业费应了解掌握的信息
8、物业公司在测算物业费时面临的问题
9、物业管理包干制、酬金制概念、特点、条件、服务标准、区别、利弊风险
10、物业费测算原则
11、常用物业项目服务费用测算依据
分享：万科物业费测算指引表格应用
13、物业服务费用评估项目工作计划
14、不同业态物业费（菜单式）测算模型
分享：住宅物业费五级标准：物业服务费测算数据库（住宅）
分享：写字楼物业费甲乙丙：写字楼物业服务建议（标准）
分享：商业物业费按规模：物业服务费测算数据库（商业）
15、北京市《住宅物业服务标准》五个等级
16、北京市写字楼等级划分参考标准（硬件部分）
17、商业楼宇与住宅物业管理区别
18、典型项目样本成本数据采集分析
19、物业服务人员构成与成本比例
20、住宅物业服务三、四、五级标准释义——人员
21、不同业态物业费（菜单式）测算模型—专项服务管理
22、项目经理配备标准测算
23、物业服务中心主要岗位薪酬构成
24、物业管理从业人员各类保险与福利
25、近十年物业从业人员薪酬增长幅度统计
26、物业服务中心人事行政岗位设置
27、物业服务中心财务岗位设置
28、物业服务中心客服岗位设置
29、物业服务中心客服岗位薪酬构成
30、物业服务中心秩序维护岗位设置
31、物业服务中心安防/消防监控值班岗位设置
32、物业服务中心秩序维护岗位薪酬
33、物业服务秩序维护与服务等级岗位设置标准
34、物业服务中心维修岗位（工程部）设置
35、物业服务中心维修岗位（项目工程部）设置
36、物业服务中心环境绿化岗位设置
37、物业服务标准（三、四、五级）释义——客户服务场所
38、不同业态物业费（菜单式）测算模型——客户服务
分享：某年度万科物业服务中心季度管理报告
39、物业服务中心制度的建立与培训考核
40、物业服务中心档案与资料建立（管理痕迹）
41、不同业态物业费测算时设备设施资料收集
42、物业电梯设备专业外包维修保养成本
43、商业/写字楼/星级酒店业态消防设备外包定价
44、住宅物业公共区域“商改民”电价收益
45、建立物业管理能源综合系数模型
46、公示设备设施年度季度维修计划
分享：万科物业某年度设备设施PPM工作计划
47、不同服务等级客户服务标准约定
48、不同服务等级安全警示标志
49、不同服务等级设备机房管理要求
50、配电室设备日常巡视保养人工取值
51、供配电设备维修保养配件、材料消耗取值
52、二次加压供水设备设施维护标准排水设备设施管理标准
53、房屋结构与安全管理标准
54、附属构筑物管理标准
55、物业建筑物日常维修内容与频次
56、空调设备的维护标准
57、物业化粪池的清掏标准（三、四、五级标准）
58、化粪池的作用及物业维护清掏清运费用解析
59、对有限空间管理的三大要点
60、有限空间的管理预案
61、物业公共照明管理维护标准
62、消防应急照明电池的维护
63、物业低压配电设备维护标准
64、发电机房主要设施及布局要求
65、物业安防智能化设备管理标准
66、物业电梯设备管理维护标准
67、不同业态物业费（菜单式）测算模型——水景
68、物业公司对消防设备设施的管理标准
69、物业公司对车辆出入口管理标准
70、物业公司档案与装修管理标准
71、物业服务垃圾清运/绿化养护成本现状
72、物业设备设施公共能源测算系数与取值
73、近十年北京地区民用水价上涨曲线
74、固定资产折旧费测算取值
75、物业管理保险费取值
76、地下车库管理成本测算
77、建立物业费价格标准测算模型
分享：2015年住宅物业服务等级测算价格
分享：XX大厦物业管理收费一览表
分享：物业管理项目全面计划预算数据库模型
分享：物业管理项目全面计划预算数据库案例
分享：住宅小区物业管理服务费历史测算数据
分享：住宅项目物业费测算案例（历史数据）
分享：某住宅项目物业费测算案例
分享：五个不同业态项目物业费测算值比较
分享：物业管理项目全面计划预算数