“收缴率”怎么变成“催缴率”了？

2.听他一席话，我感同身受。十年前，从公司管理层的角度，我们没有把收费当成多大的事情去干，也没有用多大的动作，收缴目标就达成了，并且年年还创新高，记得有一年万科物业整体收缴率97.5%，个别分公司整体100%。如今，但凡一家物业公司，630、930、1230冲刺已经成为了全公司的大事，一切为了季末收费让路，简直无所不用其极。即使如此，收缴率也年年下滑。

3.有些公司，每天早晨催缴会，打鸡血，每天晚上盘点会，搞总结，每个礼拜分析会、搞考核，风雨无阻。项目管家，经理，乃至各个岗位，在这种催缴压力下，哪里还有闲暇去琢磨服务提升，业务精进的问题？我没有系统地统计哈，仅仅是通过现象分析，如今物业行业的收费成本，对比十年前，甚至对比几年前，已经大幅度提升了。

4.收缴成本的提升，一方面是物业公司更急迫的收费需求带来的，一方面是客户更低的缴费意愿导致的。为什么会有更高的收费需求呢？上市公司嘛，股东需要数据，需要现金流，达摩克利斯之剑悬在头上。另外，母公司不行了，原来是输血的，现在成了抽血的了，物业得赶紧回血。为什么客户出现了更低的缴费意愿呢？

5.有爹的物业公司，地产老爹躺平了，返修也不干了，存在房屋质量问题的业主解决无门，自然停缴物业费相逼，这是受地产连累的一类。还有一类是物业本身服务下降，业主不满意导致的拒缴物业费。不缴费业主还在小区鼓动别人也不交，还要成立业委会，主张降低物业费标准或者将物业扫地出门，更多的业主也开始拒缴观望。这就形成了第三类，受社区氛围感染，拒缴观望的业主。

6.不讨论具体某家公司，从目前整体趋势来看，可以预见两件事：第一，物业费收费成本将越来越高。起码住宅是这样的趋势。第二，行业利润很难维持在高位运行，会持续降低。第一个预测，原因上面已经分析过了。“收缴率”已然变成“催缴率”，我只是希望不要演变成“逼缴率”（“逼迫”的“逼”），否则，物业行业就真的成了“造孽”的行业。

7.至于第二个预测，很容易从第一个预测当中推导出来。收费成本高企会不会降低企业利润？当然会。业主不愿意缴费，是因为不满意。不满意，无非是认为你的价格高了，质价不符，要求降价。一旦降价，会不会降低利润？当然会。如果不肯降价，和业主们死扛，那就要“斗争”，这种斗争要不要付出代价？会不会降低利润？可能会。

8.如果你选择不降价，而是提高服务品质，提高客户满意度，要不要投入？会不会降低利润？答案也不言而喻。所有的暴利，都会回归合理。所有的德不配位，都将受到反噬。物业合同续约（保盘）高阶策略进修营9月13、14日在美丽长沙开班，听了这堂课，能让你在接下来的服务环境中理清思路，从宏观策略到微观措施都游刃有余。有需求，抓紧咨询。我是黎叔，感谢关注。

•  前海万物生联合创始人 四海筑家学社主理人

• 工商管理硕士，注册物业管理师

• 原万科物业城市总经理，物业事业部业务负责人，万科黑带讲师

• 曾任：中骏世邦泰和物业总经理、世茂物业集团总经理