《西安市物业管理条例》昨提交审议

小区物业管理涉及千家万户，居民楼里到底能不能开办小饭桌和私房菜？共有车位收益归谁所有？物业保修金和住宅专项维修资金有什么区别？昨日（11月22日）提交省十二届人大常委会第三十次会议审议的《西安市物业管理条例》给出了答案：小区内改变房屋用途，要经有利害关系业主同意；电梯间经营收益，应当补充住宅专项维修基金……

住宅房屋能否改变用途应经有利害关系业主同意

由于成本低，便于经营，一些托管班、私房菜、棋牌室在小区里如雨后春笋般陆续开业。对于在住宅小区里开办经营娱乐类场所，大部分市民持反对态度，有的市民表示，小区开办经营娱乐场所，对大家休息影响很大，尤其是经营到半夜的棋牌室，确实不方便。

昨天提交审议的《西安市物业管理条例》规定：业主、物业服务企业应当按照不动产权属证书载明的用途，或者规划行政主管部门批准的设计用途，使用物业及公共建筑和共用设施，不得擅自改变用途。确需改变的，除遵守法律、法规及管理规约外，还应当经有利害关系的业主同意。改变公共建筑和共用设施用途的，应当经业主大会同意。

随着机动车的不断增加，停车难问题越来越凸显。尤其是不少私家车主占用业主共有道路、场地停放汽车，那么要不要收费？如何收费？收益归谁所有呢？

《西安市物业管理条例》规定：占用业主共有道路、场地用于停放汽车的车位、车库属于全体业主共有，建设单位不得出售、附赠或者出租。

占用共有道路划设停车位 场地占用费属全体业主

占用业主共有道路、场地停放汽车的，由业主大会决定是否收取场地占用费、收取标准和用途等事项。业主大会决定收取机动车辆场地占用费的，场地占用费属于全体业主共有，由物业服务企业代为收取。物业服务企业应当将机动车辆场地占用费、机动车辆停放服务费单独列账，独立核算。业主委员会应当对机动车辆场地占用费收支情况进行监督，并向业主大会报告。

电梯间公共场地经营收益用于补充住宅维修资金

生活中，市民会经常看到小区内电梯间、公共场地等共用部位、共用设施设备被用来经营的行为十分普遍，但公共收益收支主体不明确、收支情况不透明，很多业主并未享受到公共收益。

《西安市物业管理条例》明确：利用物业共用部位、共用设施设备设置广告、车位车库和进行其他经营活动的，应当在征得相关业主、业主大会同意，并征求物业服务企业的意见后，按照规定办理有关手续。所得收益应当主要用于补充住宅专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。

新老物业公司如何交接合同期满15日内应撤出

现实中，物业服务企业新老交接不顺畅，档案资料移交难，影响业主正常生活的情况时有发生。

《西安市物业管理条例》明确：物业服务合同期限届满3个月前，业主委员会应当召开业主大会，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期限届满7日前与物业服务企业续签物业服务合同。业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同终止之日起15日内撤出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。

物业服务企业退出物业管理区域，应当撤出管理区域内的物业服务人员，并向业主委员会履行交接义务，包括移交物业资料、财会资料、物业管理用房以及清退预收、代收的有关费用及利用共用部位、共用设施设备经营收益等。