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【干货】购物中心物业前期介入的工作内容

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购物中心物业前期介入的工作内容:

物业前期介入是指购物中心尚未建成和实施前期物业服务之前,购物中心商业管理企业从规划设计、施工建设、设备安装调试以及前期筹备等方面,以物业管理的角度提出各种合理化的意见与建议,组织实施相关工作。

前期准备及市场调研

在规划建设期内就应参与项目规划方案解读与论证,同时根据管理工作计划进行市场调研,调研的内容包括:了解物业管理市场状况、项目所在地物业管理费标准及收缴率、当地相关的政策要求和行业管理的标准等,同时对相关物料进行市场调查,以掌握基础数据,为后续的管理费测算提供依据。

优化项目设计

项目论证及规划图纸出炉后,应参与研究项目规划图纸,了解物业功能设计,根据商业、公寓、写字楼等不同物业形态的使用需求提出建议,优化项目设计,从商业物业经营和管理方面提出意见,使项目设计趋于合理化,减少后期管理成本。

费用测算

在对项目优化建议进行跟踪的同时,应根据项目实体进行商业物业管理费标准测算,为落实前期启动资金进行准备。费用测算应尽可能根据市场和项目定位进行,且务必翔实。微信公众号地产物业研习社。

前期综合工作

应提前进行商业管理机构(分公司或者管理处)的筹建,获得管理权,建立组织架构,招聘人员并进行培训,配合产权方编写商铺经营租赁合同,或者就租赁合同结合物业管理提出意见,编制《购物中心项目物业管理方案》,编写相关的物业管理服务合同,编制《商户须知》或者《商户手册》、《管理服务公约》等,建立相关的经营管理制度。在人员到位后,应进行制度、经营管理、合同管理服务界面、项目工程建设概况、施工现场安全规定等培训。除此之外,应与公安、消防、城管、环保、环卫等部门进行沟通对接,与项目开发者进行沟通,落实物业用房,参与物业用房的设计、装修,保障物业用房的通讯、网络、通风、空调、供电、上下水,确保在开业前投入使用。

保洁绿化

在物业前期介入过程中,由于购物中心施工进度的影响,应提前考虑项目保洁开荒工作及绿化种植、小品景观接管,适时组织招投标。制定垃圾清运及管理方案,进行相关设施如垃圾桶、休闲椅等物料采购。

安全及车场管理

办理停车场手续经营许可证、税务登记证、收费许可证,制定停车场管理方案,对相应安防物资如对讲机、雪糕桶、铁马、警示牌、警戒线、消防器材等物料进行采购, 交接钥匙并规范钥匙管理,建立管理台账。确定消防安全管理委员会及义务消防队名单,组织义务消防队伍并进行消防演练,确保在进场、开业期间的消防安全。

建筑本体及配套设备设施的工程管理

除了在规划设计阶段参与规划设计、施工设计的优化工作外,还应积极参与设备选型,从管理角度对设备系统提供专业建议,辅助监督工程施工进度及质量,参与设备安装、调试,接收设备相关资料。

物业验收

参与项目竣工验收,重点跟进消防验收、规划验收、房屋质量备案验收,跟进综合验收并根据验收结果办理水、电、气等过户工作,组织移交物业前期资料,包括相关的政府批文、项目图纸、验收批文等。

商铺进场装修

成立装修管理小组,提供业户装修工程技术要求并与装修业户对接,审批业户装修设计,提供审核意见,监控装修施工过程,及时按规定提出整改要求,协助解决业户合理需求,组织验收小组,对隐蔽工程和完工业户进行验收。

开业准备

设备运行、安防、保洁、车场等物业管理全面展开, 协助开业方案制定和实施,制定开业庆典安全保卫方案和开业庆典突发事件预案,并针对突发事件处置预案进行演练,确保开业庆典的顺利、安全举行。

 

前期介入工作重点:

在规划设计、施工等不同阶段,物业前期介入关注和工作的展开是有区别和侧重点的。

规划设计阶段前期介入

在此期间,商业管理组织主要应关注如下方面:

  • 在市场调研过程中关注项目所在城市主要经济指标、商圈状况、同类个案及本项目分析。

  • 主要业态结构和规模、空间布局。

  • 交通组织、人车动线、出入口(包括各业态客用、货用及车场等)。停车场(规模、车位数等)。

  • 购物中心内部交通组织的建议。

  • 不同业态房产技术条件、商铺面积、商铺开门、商铺层高、商铺业态调整。

  • 扶梯、垂直梯、地下电梯厅、观光梯、中庭、公共卫生间、顾客通道、夜间通道的设置要求及位置。

  • 关于主要工程系统及配套设施,如垃圾房、空调系统、用电系统、消防系统、设备房的设置与安排。

  • 广告位的设置、制造及广告位的安排。

  • 商业管理组织的设立,前期人员的到岗,相关资质证书的办理。

项目施工阶段前期介入

在这个过程中,主要的工作重点包括:

  • 提出设备的设置、服务方面的改善意见及设计遗漏工程项目的建议。分析物业建造选料及安装情况,提高设备使用效率,减轻后期管理的压力。

  • 审查有关工程(包括绿化工程)的优劣,提供改善意见。

  • 提供机电安装及能源分配的有关专业技术管理意见。

  • 提供功能布局或用料更改的有关专业技术管理意见。

  • 帮助施工人员做好对房屋材质方面的保护,以避免施工对材质造成损伤。

  • 提前熟悉房屋中的各种设备和线路,包括房屋内部结构、管线布置及所用建材的性能。微信公众号地产物业研习社。

  • 检查工程施工进度(定期巡查施工现场,参与工程例会,及时提出维护开发商利益和保证施工质量的专业建议,协助开发商做好使用功能的验收,对各种设备、管线都逐一检查)。

  • 检查前期工程的施工质量,对与原设计不合且可以更改的部分提出建议。

  • 配合设备安装、管线布置,进行现场监督,确保安装质量。找出遗漏工程项目。

  • 参与开发商的建筑、设备、设施的竣工验收,并建立验收档案;发现可能存在的施工隐患;参与重大设备的调试和验收。

  • 制订物业验收流程,指出工程缺陷,对改良方案的可行性及费用提出建议。

开业筹备阶段前期介入

在开业筹备阶段,要针对专业内容进行市场调研、组织成立管理架构、编制相关管理制度,进行人员培训,提供《经营管理公约》、《商户手册》样本并协助商户相关文件的审批,提供开业和促销时期的安全防卫服务,制订物业管理收费标准予以明示,配合项目公司营销宣传、推广,准备物业管理企业简介、主要业绩证书、在管物业图片及资质等级证书等资料。

通过前期介入,可以大量收集和掌握第一手资料,根据第一手材料提前策划项目前期物业管理的方案,进行机构设置、人员配备、费用测算、员工培训、开业准备等工作,使物业建设与物业管理有条不紊地衔接与过渡。与此同时,与社会有关部门密切联系,从而确保开业进度并圆满完成预期指标。

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