物业巡视管理内容、方法和流程及设施设备管理

物业巡视管理内容、方法和流程，巡视中发现问题的处理流程等

　　1）防范于未然。通过有效的巡视，将治安、消防等隐患消除。

　　2）杜绝违章装修。交违章装修施工消除于萌芽状态。

　　3）加强工作监督，提高员工的工作责任心，变员工的被动工作为主动工作。

　　4）确保公共设施、设备处于良好状态。

　　5）检查管理处的清洁、绿化、保安工作质量。

　　6）增加与住户的沟通机会。

　　7）实施空置房的管理。

　　1）治安隐患的巡视。

　　2）公共设施设备安全完好状况的巡视。

　　3）清洁了卫生状况的巡视。

　　4）园林绿化维护状况的巡视。

　　5）装修违章的巡视。

　　6）消防违章的巡视。

　　7）空置房的巡视。

　　8）利用巡视机会与住户沟通。

　　物业巡视的方法应包括“看”、“听”、“摸”、“调查了解”等。

　　1）“看”：通过观察来发现物业管理服务中存在的问题。

　　2）“听”：从设施设备运行时的声音判断是否有故障。

　　3）“摸”：通过用手触摸感觉设施设备的使用状况。

　　4）“调查了解”：向住户或员工调查物业及公共设施设备的使用状况。

　　一般情况下，物业状况巡视每日一次。清洁状况巡视每日一次。装修施工巡视每日至少一次。空置房巡视至少每日一次，其他方面巡视每两日一次。

　　1.检查水、电表

　　检查水、电表是否处于正常工作状态，记录损坏的水、电表情况。当水表在无人居住的情况下运转时 应关上该单位闸阀，预防水浸事故，并在该单位门口贴上相关告示。当发现电表异常运转（如倒转、有盗电嫌疑）时，应在《巡视登记表》中予以记录并及时报告公共事务部主管。

　　2.巡视楼梯间

　　1）检查走廊灯、楼梯灯是否正常，门、窗是否处于完好状态。

　　2）检查梯间墙身、天花板是否出现剥落、脱漆，墙、地面瓷砖是否完整无损。

　　3）检查消防栓是否标识完好、配件齐全。灭火器是否有漏气或过期、失效现象。消防通道防火门是否关闭。消防安全疏散指示灯是否完好。消防疏散通道是否堵塞。防盗预警设施及消防报警设施是否完好。

4）检查卫生状况是否良好。
　　3.巡视逃生天台
　　1）检查逃生天台门是否能随手打开（严禁上锁）。
　　2）检查天台护栏是否完好，避雷针、电视天线、隔热层是否完好。
　　3）检查有无违章占用逃生天台现象。
　　4）检查雨水管是否通畅。
　　5）检查卫生状况是否良好。
　　4.巡视电梯
　　1）检查电梯的运行是否平稳，是否有异常响动。
　　2）检查安全标识是否完好，电梯按钮等配件是否完好。
　　3）检查照明灯及安全监控设施是否完好。
　　4）检查卫生状况是否良好。
　　5.巡视大堂、门厅、走廊
　　1）检查各类安全标识是否完好。
　　2）检查公共设施和照明灯及垃圾箱是否完好。
　　3）检查卫生状况是否良好。
　　6.巡视装修住户
　　巡视家庭装修施工住户，预防出现违章装修现象。在巡视中发现楼梯间弥漫石油气味、焦味时应立即对相关单位进行调查，当原因不明时应立即告知保安部进行检查。
　　7.巡视方法及要求
　　1）先走到楼房屋顶，从上至下逐户巡视。
　　2）巡视要求两人成组进行，以防造成不必要的麻烦。
　　3）注意刷卡签到或在签到本人签到。
　　4）发现损坏情况必须当日填写《公共设施设备报修记录表》。
　　5）对装修施工巡视要求每日记《装修施工日记》，详细记录住户的施工状况。
　　8.紧急情况的处理
　　发现住户家中有异常情况时，除特别紧迫情况外，严禁进入住户家中，更严禁擅自打开住户门锁进入住户家中。紧急情况需要进入住户家中抢救或避险时，应至少邀请公司员工之外的第三方如业主委员会委员、隔壁邻居等人员作证后，再进入住户家中，但事后应立即报告公司领导并留存记录。两人以上并至少有一人是主管干部时方可从事上述入户抢险。
　　9. 巡视记录
　　巡视完毕，应将物业巡视的相关状况逐项记录在《巡楼日志》中，不允许只填写“正常”两字，要求有两名同事共同签字。
　　

　　1.巡视水、电、气、通信设施
　　1）检查室外设施有无破损现象，各种管线有无渗、漏、滴、冒现象。
　　2）检查室外设施有无生锈、脱漆现象，标识是否完好。
　　3）检查室外消防设施是否配件齐全、标识完好。
　　2.巡视公共文体设施
　　1）检查雕塑小品是否完好，是否有完全隐患。
　　2）检查儿童游乐设施是否完好，有无安全隐患。
　　3）检查绿地、绿篱及乔、灌木是否有枯死、霉病现象，是否有黄土裸露现象，长势是否良好。
　　3.巡视道路、广场、公共集散地
　　1）检查设施设备是否完好，是否有违章占用现象。
　　2）检查标识、路牌、警示牌是否完好。
　　3）检查各类雨、污水井盖是否完好，照明灯、装饰灯是否齐全。
　　4）检查卫生状况是否完好。
　　4.巡视停车库、停车场、自行车棚、摩托车场
　　1）检查防盗设施是否完好。
　　2）检查停放的车辆是否有损伤现象。
　　3）检查各类标识是否完好无损。
　　4）检查卫生状况是否良好。

　　1）检查小区内是否有乱张贴、乱拉线等现象。
　　2）检查是否有损坏公共设施、违章制造噪音、污染环境、高空抛物现象。
　　3）检查是否有违章饲养家禽、家禽等现象。
　　4）检查卫生状况是否良好。
　　5）巡视方法及要求为：
　　a)逐项检查，严禁抽查。
　　b)编制好巡视路线，提高工作效率。
　　c)注意刷卡签到或在签到本上签到。
　　d)发现损坏情况必须当日填写《公共设施设备报修记录表》。
　　

　　1）物业管理员巡视时发现有上述问题出现时，如本人能进行规劝、阻止、处理的，应予以立即解决。否则及时将问题记录在《巡视记录表》中，巡视回来后报告部门主管解决。
　　2）各部门主管负责人视情况按下列方法处理。
　　a)属公共设施设备破损丢失的，按本系列教材之一《物业管理标准作业规程》中的《报修管理标准作业规程》处理。
　　b)属管理处其他部门员工工作不力造成的，应通知其他相关部门主管前往处理。巡视中发现的问题一般情况下应在一周内解决（有特别时效要求的，必须按时效要求处理）。特殊情况需经管理处经理同意后可适当延长。
　　c)属住户违章造成的问题，应按《公众管理与住户违章处理》一章有关内容处理。
　　3）对巡视中发现的重大问题，公共事务部主管应及时向管理处经理汇报，由管理处经理处理。
　　4）巡视中发现问题处理完毕后公共事务部管理员应现场验证，处理的过程和验证的结果均应有完整的记录，并经相关人员签字认可 。
　　5）《巡视记当录表》、《巡视问题处理表》每月底汇总由公共事务部归档保存，保存期为两年。

    （一）现代化设施设备带来的新问题
    现代化设施设备在物业管理中的大量使用，使得物业公司在服务过程中面临了许多前所未有的新情况，给设施设备管理工作带来了一系列的新问题：
       1.现代化设施设备的使用可以获得高效率和高经济效益，但同时也会导致一系列严重的后果。如故障损失增多，磨损腐蚀加快。、环境污染严重和能源资源消耗过大，等等。
       2.损失设备的投资和使用维护费用大量增加，迫切要求注重设施运行与设施设备管理的经济效果。 
       3.现代化设施设备技术综合性强，全过程环节多，且相互运行、相互制约。因此，必须进行系统管理，确保服务体系的优化运转。
       4.使用现代化设施设备时岗位分工较细，经常是单工序操作，又由于设施设备结构复杂，人的感官能力难以适应。因此，要求加强人机关系的研究，以保证人与设施设备的协调。
    （二）传统设施设备管理方式的局限性
    面对使用现代化设施设备所带来的一系列新情况、新问题，传统的维修型设施设备管理方式越来越暴露出它的局限性：
      1.传统设施设备的大量工作集中在维修阶段，较少注意设施设备全过程的管理。设施设备维修的目的是为保障服务的单一设施设备修复，本质是静态管理。而在科技迅速发展的情况下，这种管理方式已经不能适应对现代化设施设备进行系统管理的要求。
      2.传统设施设备管理不能保证各环节之间的有机联系。制造与使用的分家，前半生管理与后半生管理的脱节，不利于有效解决使用现代化设施设备所带来的新问题。
      3.传统设施设备管理在技术、经济、组织三者管理方面，侧重技术管理，忽视经济管理，同时对组织管理工作不够重视。
      4.传统设施设备管理仍然停留在单纯配角服务的阶段。在企业转变为以经营管理为中心的情况下，不能为贯彻企业的经营方针目标及时提供技术、经济保证。 
      5.传统设施设备管理只注重设施设备管理机构和专业人与，没有把同设施设备有关的部门、人员组织协调起来，缺乏广泛的群众基础。
       由于传统设施设备管理存在着局限性，已不能适应在科学技术和商品经济迅速发展形势下管理好现代化设施设备的客观要求。

    （一）设施设备管理的范围
设施设备在其整个寿命周期中一般都处于运动状态，分别表现为物质运动和价值运动两种状态。设施设备的物质运动是指设施设备在使用中，由于物理的和化学的作用而产生磨损、疲劳、腐蚀和老化等性能劣化，因而需要修复、改造和更换，升值报废处理。设施设备的价值运动是指设施设备在制造产品过程中的资金转化，即将设施设备原有价值和维持费用通过提取折旧与计入服务费用，逐步转移到服务的成本中去，从而导致设施设备净值不断下降的过程。两种形态形成设施设备的两种管理：技术管理和经济管理。它们分别收技术规律和经济规律的支配。因此，设施设备综合管理的范围不仅包括技术管理，而且包括经济管理。
    （二）设施设备管理的具体内容
    设施设备管理围绕设施设备的两种运动状态和整个寿命周期，具体开展以下各项工作：
    （1）组织管理。包括设施设备管理工作目标的确定和展开，组织机构的建立及人员培训，各项规章制度的制定、贯彻和实施。
    （2）设施设备前期管理。包括设施设备的规划、选型、采购、定货、安装、调试和使用初期管理及信息反馈等。
    （3）设施设备固定资产管理。包括设施设备资产的验收、编号、移装、调试和使用初期管理及信息反馈等。
    （4）设施设备使用与维护管理。包括设施设备使用制度、操作维护规程的制定，日常维护与定期维护、组织维护检查评比及润滑管理等。
    （5）设施设备修理管理。包括设施设备修理计划的编制和实施，修理工艺的涉及和新技术的采用，修前技术、生产准备，修理技术文件、工作定额的制定以及备品配件管理等。
    （6）设施设备状态管理。包括设施设备技术状态完好标准的制定，设施设备的日常检查、定期检查和状态监测、诊断，设施设备的故障和事故管理等。
    （7）设施设备技术改造与更新管理。包括技术改造、更新项目的确定和计划的编制、改造、更新的组织和实施。
    （8）动力设施设备（管网）管理。包括安全运行、维护监测和供能管网管理等。
    （9）设施设备经济管理。包括设施设备投资、固定资产折旧、修理费用、改造更新资金管理等。
 （10）设施设备信息形态管理。包括信息系统的建立，信息的分类和处理，计算机化、网络化、智能化在设施设备管理中的应用等。

目前，物业公司的设施设备管理工作尚有许多不能令人满意的地方，归根结底是设施设备管理思想、组织建设和制度建设及专业人才培养跟不上时代发展的步伐，成为制约物业管理发展的瓶颈。积极应用科学技术成果，对设施设备有效地进行综合管理，充分发挥设施设备效能，达到设施设备管理现代化是物业公司解决制约其发展的重要环节。因此，必须重视和尽快完善本企业的设施设备管理体制、组织建设和制度建设，为进一步实现设施设备管理现代化开辟道路。
    （一）树立现代化的科学管理思想
设施设备管理现代化首先是管理首先的现代化，即树立设施设备综合管理的思想，明确设施设备管理在企业管理中的重要地位，使它与企业管理系统的各个方面形成有机的结合，运用系统管理理论，改变过去孤立地看待设施设备管理的观念，做到与企业管理现代化同步发展。
    （二）完善设施设备管理组织和管理制度
根据设施设备管理现代化的要求，不断调整和改革设施设备管理与维修组织机构，健全规章制度。建立与设施设备综合管理思想相适应的全员设施设备管理组织机构，强化专群结合的班组设施设备管理。健全设施设备前期管理、状态维修、改造更新和奖惩制度，以适应设施设备管理现代化的需要。
    （三）采用先进的设施设备管理方法
推广应用设施设备诊断技术，从状态维修向预知维修发展；应用ABC分类法提高备件管理水平；应用网络技术组织关键设施设备大修理工作，达到缩短修理工期和维修费用、资源优化的目的，以提高设施设备寿命周期各个环节的经济性。
    （四）使用先进的设施设备管理工具
根据需要积极推广使用先进的设施设备管理工具，提高设施设备管理工作的效率和质量。如应用电子计算机提高设施设备信息管理水平，采用先进的设施设备诊断仪器对连续运行的精、大、稀、关设施设备进行自动监测和控制，在设施设备修理中采用各种精密监测器具以提高修理精度等。
 
当今时代，世界经济区域集团化趋势日益明显，各国经济日益被纳入世界经济体系，加速了资金、技术、商品和人才的国籍流动。世界经济正由总量增长型向质量效益型转轨，产业结构正向高增值型与知识集约型转变。物业管理行业要顺应潮流，尽快适应这种产业结构的变化，以代高科技为基础，知识、技能密集，结合国家和各物业管理企业的具体情况，对国内外先进的设施设备管理经验和方法加以消化和吸收，使设施设备管理工作逐步同国际接轨，以适应激烈的市场竞争的要求。大力推行现代设施设备管理，积极学习和推广应用先进的管理理论和经验，以达到国际先进水平。