《民法典》新规下，物业如何合情合理又合法的

前言：及时缴纳物业费是业主享受物业服务之前提，也是业主应尽之义务，然而由于种种原因，催缴物业费成为业主与物业服务企业矛盾激化与爆发的焦点。如何处理同业主的矛盾，提升服务质量做好楼盘的贴心“管家”，在遇到欠缴物业费如何合情合理又合法的催费？本文将从一个案例出发，结合《民法典》相关规定，分析物业公司通过诉讼催缴物业费的方法。

A小区开发商与B物业服务企业订立前期物业服务合同，约定业主办理入住手续时预付一季的物业服务费，此后物业服务费按季交纳，业主或物业使用人应于季度最后一个月25日前向乙方交纳下期的物业服务费，在所交季度首月1日及以后交纳的视为逾期交纳，每逾期一日应按欠费总额的万分之五向乙方支付违约金……某业主系A小区一房屋的权利人之一，该房屋建筑面积125.57平方米。2017年3月开发商通知该业主于同年3月31日办理房屋交付手续，该业主同年入住，后因不满B物业公司在交房时强行预收三个月物业服务费，且认为B物业公司提供的物业服务并未完全符合合同约定的义务，该业主屡屡投诉后也未得到改善，故自2017年7月起不再交纳物业服务费，至2019年9月，共计欠费19,664.26元。

后B物业公司将该业主诉至法院，要求其支付所欠物业管理费人民币19,664.26元、支付2017年7月1日至2019年9月30日期间拖欠的物业管理费的违约金，至实际支付日止并承担本案全部诉讼费用。

建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同依法成立，合法有效，对业主具有约束力。合同约定的管理期限届满后，涉案小区业主大会尚未成立，且建设单位亦未另聘物业管理企业，而物业管理为住宅小区所不可或缺，原告继续管理涉案小区有利于全体业主，本院予以确认。原告为被告房屋所在的A小区提供物业服务，被告作为房屋权利人，接受了原告的服务，应按合同约定向原告支付相应的物业管理费。原告要求被告支付2017年7月1日至2019年9月30日欠付的物业费19,664.26元于法有据，应予支持。被告对原告提供的物业服务不满，并为此向有关部门屡屡投诉虽未构成其拒付物业费的理由，但系事出有因，并非恶意不付，故对原告主张的违约金本院不予支持。

物业公司通过诉讼的方式催缴物业费并不鲜见，业主欠费诉讼是物业服务合同纠纷中最为常见的一种。此类纠纷多为业主拒缴、拖欠物业费，物业公司进行催讨时产生的纠纷。曾经物业费的催缴是社区管理的痛点，部分业主与物业公司矛盾激烈，部分物业通过断水断电催缴物业费，业主也以不享受物业服务为由拒交物业费，双方矛盾不断激化。

随着《民法典》的出台，缴费与催费的行为都被进一步规范，《民法典》第九百四十四条规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。”