物业管理行业的四个误区和三个滞后

物业培训网

以下文章来源于物业精英汇，作者武风翔

物业管理在我国还算刚刚兴起，起步最早的深圳也只有二十年的历史，所以规模小、难度大、观念旧是物业管理的总特点。要想使物业管理实现社会化、专业化、市场化，必须要走出几个误区和解决几个滞后，才能有发展的生机。

一、走出认识误区

现在还有许多人对什么是物业管理、物业管理都包括哪此内容、物业管理公司是怎么回事等等，并不十分清楚。因此，就有人说物业管理就是“扫垃圾、看大门”，物业管理公司就是“开发商、建房单位”，物业管理人员都是“退休人员、下岗职工”等等。

首先，物业管理不是以前意义上的房地产行政管理，它是集管理、服务、经营于一体的企业法人，它的最终目的是实现社会效益、经济效益和环境效益同步增长。它是依照国家的法规政策，运用现代的科学技术和先进的管理手段，对小区的物业进行管理，对小区的业主提供有偿服务，使业主的物业得到保值增值。其管理服务的主要内容有：

常规性的公共管理服务：房屋主体公共部位的维护，公共设备设施的保养，公共环境卫生的保洁，庭院花草树木的栽培，庭院公共秩序的护卫，消防设施的保护，道路车辆的管理等；针对性的专项管理服务：为业主提供日常生活的方便(衣食住行)、开展商业服务、文教体卫活动、金融保险业务、中介服务等：还有根据业主的需求，随时提供委托性的特约服务等。

由此可见，物业管理不只是“扫垃圾、看大门”，它为业主提供的是全方位、综合性、立体式的管理和服务。

其二，物业管理公司可能是开发商的下属单位，但它不是某些人所说的就是“开发商、建房单位”。成立物业公司要按照法律程序，履行严格的申报审批手续。具体说，它要过四关、获四证：按照国家法规政策规定的条件，向工商管理部门申请营业执照，取得法人证书；向房地产管理部门申请营业执照，取得资格证书；向物价管理部门申请服务项目的收费标准，取得收费许可证书；向培训单位申请对经理、项目经理、管理员的培训，取得岗位合格证书。没有“四证”的公司，不是物业公司，有的单位对房产实行的行政管理，也说成是物业管理，这是盗用物业公司的名义，是违背物业管理内涵和国家法规的。

其三，物业管理人员是经过招聘、培训，具有很高素质的产业队伍，绝不是“退休人员，下岗职工”。据我对500名经理、项目经理、管理员、财会人员的调查，其中研究生3人，占0.6%；本科131名，占26.2%；大专256名，占51.2%，中专110名，占22%。50岁-55岁的99名，占19.8%；35-49岁的142名，占28.4%；34岁以下的259名，占51.8%。有很多人都是高级工程师、工程师、经济师、会计师、估价师等。由此看来，物业管理可谓“朝阳产业”，其从业人员也大都是“早晨八九点钟的太阳”，年富力强，朝气蓬勃，绝不是“退休人员、下岗职工”的组合。

总之，走出认识的误区，认清物业管理，营造业主的文明、祥和、安全、清雅、舒适的居住空间和生活环境，留住物业的“青春靓妆”，使业主安居乐业，是物业管理企业的最大追求。

二、走出责任误区

现在物业管理纠纷比较多，究其原因，就是分不清各自的职责，导致小区内发生的一切事故、民事案件、刑事案件都归罪于物业公司，对物业公司产生颇多怨言，甚至由此拒交物业管理服务费用，这都是观念上的错觉造成的。例如汽车、摩托车在停车场丢失，究竟由谁承担赔偿责任?依法按理而论，即使交了停车费，也不应由物业公司赔偿。其一，物业公司每月收取的停车费不足以承担赔偿义务；其二，停车场是为用户提供的停车设施，而不是提供的车辆保险、保管业务；其三，收费是因为用户占用了全体业主共有的土地、场地、设施，这种收费恰体现了“谁使用谁受益谁出钱”的原则。

同样道理，业主家中财产被盗，更不应由物业公司赔偿，因为业主付给物业公司的服务费用，只是为提供公共环境的维护费用和公共设备、设施的养护费用，而不是个人家庭财产的保险保管费用。业主人身、财产的保险、保管，属委托性的特约服务，双方在物业管理委托合同之外，更有特别约定，如保管方式、保管内容、保管费用等。但是，物业公司在对业主实施服务中有责任承担法律和合同约定的责任，如优化服务，加强管理，减少纠纷，防范事故等责任，为业主分忧，为用户分心。

这里需要着重指出的，也是给业主提醒的，按国家有关政策规定，住宅小区的各相关部门综合服务的场所，应各负其责，各尽其职，如房地产方面的业务，属房地产行政主管部门的管理职责；政府方面的行政业务，属辖区办事处的管理职责；社会治安方面的业务，属派出所的管理职责；水电气暖方面的业务，属相关部门管理的职责，这些部门都是服务性的企业，都应为业主提供优质服务，按规定入户抄表，计量收费，不应将滴、冒、跑、漏等损耗，都分摊在业主身上，这种分摊是违背国家政策的，业主应该抵制，不应把怨言和责任都转嫁给物业公司，而应与物业公司积极配合起来，运用法律武器来保护自己的权利，扼制垄断行业的违法行为。

三、走出“上帝”误区

在现今市场经济社会里，“上帝”越来越多，可谓泛滥成灾。人人愿当“上帝”，人人可当“上帝”，人人不在此时此地做“上帝”，就在彼时彼地做“上帝”。这一观念一度被某些人奉为经典。观众是“上帝”、病人是“上帝”，顾客是“上帝”……，充斥市场，流传社会，至今仍无收敛。在这种“新潮”中，物业管理行业也概莫能外，业主是“上帝”，物管是“仆人”，早已是口言耳熟的业内外时髦用语。

这一切并没有什么不好，说明大家观念的更新，都在抢经营市场，争服务对象，推销自己的产品；只是这种叫法做法与事实相悖，与市场经济中公平交易的原则不符。在现实生活中，若病人真是“上帝”，就不会受假医假药之害，若顾客真是“上帝”，就不会受假品假货之骗，若业主真是“上帝”，就不会付给“仆人”劳务费，更不会与“仆人”签定平等合同。如果信奉这种理念，卖方(服务方)对买方(被服务方)只能“顶礼跪拜、进贡敬神、祈祷保佑”，不敢对“上帝”有其他索求；而就物业管理中，业主与物业公司的关系，在《民法》中体现的是经济民事关系，在《合同法》中体现的是委托被委托关系，在《劳动法》中体现的是平等交易关系。彼此之间是同志、是朋友、是伙伴，权利与义务是对等的；不是“帝”与“仆”、“主”与“奴”的关系。因此，我主张废弃“上帝”的宝座，物业公司将“上帝”从“天堂”请下来，以优质服务、真情服务、超值服务来回报业主的理解和支持，而业主也应对物业公司主动配合、积极督促、热情帮助，来携手并进，创优达标，共建安全和文明的美好家园。

四、走出“管家”误区

一个时期以来，由于某些报刊的误导，许多物业公司在对员工进行培训教育时，常以“管家”自喻；面对广大业主，也常以“管家”的面孔出现。其实这是不正确的，它混淆了物业管理者与“管家”的本质区别，颠倒了业主与物业管理者位置，如果不在认识上澄清，不在理论上纠误，势必影响物业管理企业与业主的关系，成为物业管理企业发展的障碍。

其一，两者含义不同。物业管理者是具有法人地位的企业，对内对外承担法律责任。它是“受委托、按合同”对小区整体物业和全体业主履行职责的同时，也行使自己的权利；在集管理、服务、经营于一体的同时，也发挥着自己责、权、利于一身的优势；在实行社会化、专业化、企业化管理的同时，也为企业实现社会效益、经济效益、环境效益铺设着基石。而“管家”则不同，它是为富贵人家服务的仆人，他的根本任务只是管理家务和服侍主人，他对内对外都不承担法律责任，他对主人只是尽义务，没有决定权，只有建议权，他的唯一目的就是通过劳动的付出，获得相应的报酬。

其二，两者服务对象不同。物业管理者与业主之间是一种平等的契约关系，双方的行为不仅受相关法律约束，更受双方签订的合同监督。管理者又是服务者，被管理者又是被服务者，管理的目的是为了服务，服务是通过管理来实现。管理服务的范围是整个社区，具有群体性、社会性和综合性，是以维护大多数人的整体利益为原则，绝不为迁就一个或少数人的利益而损害多数人的整体利益，而“管家”则不同，他的服务是某一特定主体，他的服务具有单一性、排他性和特定性，因而他的服务对象是狭窄的个体。

综上所述，物业公司、业主、相关部门甚至政府机关，必须从若干误区的阴影中走出来，按照物业管理的平衡原理、市场交易的等价原则，相依融合，共创文明社区。

由于上述四个误区的存在，使目前物业管理行业呈现出离奇的特征，即三个超前三个滞后。

一曰管理超前，法规滞后：政府规定“凡出租、出售两户以上的小区，均要实行物业管理”，但怎样管理，有了问题如何处理等等，确无有说法；国家至今没有一个权威性的、可以指导当今物业管理行业的法规性文件，一有问题，政府、媒体、业主都将罪归咎于物业管理公司，使物业企业蒙冤受屈。

二曰需求超前，观念滞后：现今百姓买房子，先问有没有物业管理，哪家公司管理，但从不问收不收费，按什么标准收费。入住以后麻烦就来了，说什么的都有，中心意思是“我”花几十万买的房子，还交什么物业管理服务费?过去从来未交过，也未听说过，结果弄得物业管理企业全行业亏损。

三曰劳务超前，素质滞后：由于企业亏损，而且劳动中还时常有物业职工被打、挨骂，却又无处诉说的现象。绝大部分物业公司是上面得按开发商的意图行事，下面还得听业主的不公平的批评，两头受气，日子难过，因此人心不稳定，人员变动较快。再加上目前物业管理人员的培训方式，不是根据市场需要，随时就可按规定进行培训，而是政府行为，控制过死。省辖市特别是省会城市各种条件都具备，却没有对从业人员的岗位培训权，参加外地培训，企业亏损，培训费、交通费、食宿费一人就需几千元，企业无力承受，只好通过协会采取应急培训的办法，使从业人员得不到系统的专业培训教育。故建议上级下放培训权，即统一发证，地市培训。这样既能满足物业管理行业迅速发展的需要，又能实现“先培训、后上岗”的要求，以适应物业管理行业人员变化快的特点，不间断的提高和保持行业人员的整体素质。

本文不代表平台观点

上一篇：物业客服基本功，真的很重要！下一篇：小区物业2021年工作计划

黎叔服务学：有这样的认知，你的	物业保安执勤时对26类突发事件的
物业保安执勤时对26类突发事件的	房屋漏水谁负责？楼上业主、物业

物业管理行业的四个误区和三个滞后

热门课程

推荐管理干货

物业管理行业的四个误区和三个滞后

相关文章

热门课程

推荐管理干货