一
业主欠费情况的具体分析
业主欠费的原因是多方面的。但常见的情况有以下几个方面：一是不知情；二是不当抗辞；三是恶意拖欠。
所谓有不知情：是指业主未认真阅读相关的物业服务合同和文件，记不清具体的缴费时间。主观上不存在不交的想法，只是由于各种原因而暂时未交。
所谓不当抗辞：是指业主以非物业企业原因造成其合法权益受侵害为由拒交物业费。这种情况比较普遍，业主往往不区分相关的法律关系，只要发生与房子及居住有关的问题，就认为是物业企业管理的问题。
所谓恶意拖欠：如业主入住后，外墙渗水而导致其装修损失，业主找物业企业赔偿，物业企业不赔，业主就拒交物业费；又如业主因楼上洗手间渗水（楼上业主装修时破坏了防水层），找物业企业索赔未果，于是拒交物业费；再如业主因有线电视常出现故障，收视费是交给物业企业（代收代缴）为由，拒交物业费。
1、应避免不当清收行为。这里所说的不当清收行为，是指物业企业未能依据物业服务合同的约定或法律、法规，规章的规定，而擅自采取的其他方式清收欠费的行为。不当清收行为的表现形式是这样的。但常见方法一般为：有的采用停止提供物业服务；有的物业企业以文件的形式，给业主下最后通牒；有的采用停水、停电、停气、停热的方式；有的采用张贴欠费业主名单的方式等等。不当清收行业不仅达不到清收的目的，相反具有很多危害性。其一，容易激化与欠费业主的矛盾；其二，变主动为被动；业主欠费其行为已违约，是其单方过错，如物业企业采取不清收，则变成混合过错；其三，不当清收行为具有违约性、违规性和违法性。
2、应依法收费。由于历史的原因不和不断变化的情况，造成了有些物业企业收费混乱。如有一小区业主委员会要求物业公司降物业费，物业公司只对住宅业主降费而对商户未降，造成一个小区两个收费标准；又如地面停车费政府降价可物业管理公司并不降价，业主不按原价交，物业公司就不提供原来固定的车位。上述情况如发生纠纷诉讼到法院，物业公司很难受到法律的保护。所以物业企业收费，一定要依据法律法规的规定收费。实行政府指导价的，按政府的规定收费。实行市场调节价的，与业主在物业服务合同中明确约定。
3、在催收欠费时应采用书面形式并给业主签字确认。由于在时间上经常和业主打交道，空间上是和业主经常接触，再加上现代化的通讯手段，物业企业催收欠费的方式中最具法律意义的当属书面催收并经业主签字确认。这是因为：一是可以规范物业企业的管理；二是可以确认物业企业和业主之间欠物业费的标准、数额；三是可以中断诉讼时效。追索物业服务费是依照现行法律关于诉讼时效的规定。也就是说依据物业服务合同约定的收费时间，在两年之内如无有效证明物业企业向欠费业主主张权利，法律将不再保护其权益。
4、协商为主，诉讼或仲裁为辅。物业企业在以物业服务合同为标准、做好服务的前提下，通过说理的方式和欠费业主协商解决。必要时可通过业主委员会协调、督促。协商不是万能的，对于恶意欠费的业主只能采取司法救济的途径来解决。一般情况通过诉讼程序，如果双方在物业服务合同中仲裁约定，就应当经过仲裁程序解决。
清欠小组成员可以物业公司相关部门的人员和物业管理处主任组成，机构人员以兼职为主，这样不会加大操作成本。
清欠小组对存在欠费的小区情况进行统计调查，分析欠费原因、业主的欠费理由、欠费业主在小区的分布情况等，之后制定分批诉讼计划。制定计划的同时应注意以下两点：
1、先易后难。先起诉无任何理由欠费的业主，再起诉以某种理由欠费的业主，逐步提高自身的诉讼能力。
2、合理分布。成批诉讼时，起诉对象不要集中在某一栋楼或太邻近的楼，防止出现集体对抗。
1、委托授权书。受托人一般选择清欠小组负责人和小区管理处主任，规模较小的企业也可以选择企业经理和小区管理处主任。受委托人应对物业管理相关法规和小区物业服务合同比较熟悉，有较强的语言表达能力，同时还掌握了对业主欠费理由的答辩对策。
2、起草起诉状。根据公司在该小区物业服务合同的情况，起草诉讼状。有前期物业服务合同和与业主委员会签订的物业服务合同的，以合同条款为基础起草起诉状；没有物业服务合同，可以寻求街道办事处或居委会出具证明，再加上物价局颁发的该小区收费许可证，就可证明事实合同关系。
（1）公司营业执照和资质证书，证明公司有合法的经营权。
（2）物业服务合同、收费许可证、街道办事处或居委会出据的证明，证明公司在该小区有合法的物业服务权利和收费标准。
（3）相关的文件，证明物业服务各项收费的合法性，包括滞纳金。
（4）房地产权登记表、企业登记信息表（商铺），证明被告的业主身份或物业使用人。
（3）防盗门及梯灯维修、路灯电费及垃圾处理费明细表
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