干货 | 商业业态物业前期介入必须掌握的基本知

各类商业业态物业条件及工程技术要求 ，在规划的前期不得不去掌握的基本知识！

一、购物零售类 

1、 精品超市 

品牌举例：如华联BHG，华润OLE、等等。 

位置要求：交通方便，所在位置位于城市中心区，最好地块处于交通主干道的十字路口。周边居民人口集中，商圈内有常驻人口不低于5万。

建筑面积：面积要求在3000—5000平方米之间，长宽比例最佳为10:7或10:6。

卸货区：一般要200—400平米。 

楼层净高：地上建筑净高≥5.5米，地下室净高≥4.8米。 

楼板载荷：卖场区≥750kg/m2，生鲜加工区≥1000kg/m2，仓库区≥1200kg/m2，卸货区≥3000kg/m2，收货区≥1500kg/m2，办公区≥350kg/m2。冷库区降板500mm。 柱网间距：最低柱网间距不低于8.0m×8.0m。 

供 配 电：提供电容量1000-1300KVA变电设备，双路供电方式，三相五线380V/220V、50Hz，安装店方独立高压计量电表。

 给 排 水：提供管径为50mm的独立进水管1根及独立计量水表，每天至少80吨用水量指标。提供给店方100mm排水管2根。 

排污设施：提供给店方100mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池，或有二级生化处理设施。 

通讯设施：提供30对通局电缆到交换机房，并开通10门直线。提供2条数据专线，

燃气容量：配备80m3/h煤气，或50m3/h的天然气。 

空调制冷：总冷负荷概算指标200w/m2，宜采用空气-水系统，水冷式离心冷冻机或水冷式螺杆机组，可变风量及水量空气调节末端。北方地区需根据气候设计暖气供应。 排油排烟：生鲜加工区预留净空0.5m2排烟井道 消防系统：店方独立使用消防喷淋系统和消火栓系统。 

消防报警：在店内设中央监控中心，配备独立消防报警控制系统。 停 车 位：一般预留50个机动车位。 

2、 便利店 

类别释义：指面积较小的零售店铺，不具备餐饮功能。 

品牌举例：如全家便利、7-11、联合快客等。 

建筑面积：一般在建筑底层，面积在70—150平米之间,进深面宽比为1:2最佳。

楼层净高：大于3米。 

楼板载荷：≥300kg/m2。 

供 配 电：提供电容量大于30KVA变电设备，三相五线380V/220V、50Hz，安装店方独立计量电表。

 给 排 水：提供管径为25mm的独立进水管及水表，每天8吨用水量平价指标。提供给店方50mm排水管一根。  

通讯网络：直拨电话2部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。另配通讯专用POS机数据终端线路一条。 

空调制冷：提供物业屋顶上约20m2场地给店方放置室外机组(包括空调机、制冷机组、排烟设备等)，并提供室外机正常运转所需的散热、回风空间。 

 消防喷淋：消防喷淋改造，按店方施工图设计施工。 

消防报警：消防报警改造，按店方施工图设计施工，与业主总控制柜连接。 消 防 栓：提供消防栓，供店方使用。 

3、快时尚品牌 

品牌举例：ZARA/H&M/优衣库。 

建筑面积：面积要求在1500—3000平方米之间，进深一般不大于面宽的3倍 

楼层净高：地上一层建筑净高≥5.5米，二层净高≥4.5米。 

楼板载荷：≥400kg/m2。 

柱网间距：最低柱网间距不低于8.0m×8.0m。 

通讯设施：直拨电话二部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。另配通讯专用POS机数据终端线路一条。

 空调制冷：总冷负荷概算指标100w/m2，可变风量及水量空气调节末端。北方地区需根据气候设计暖气供应。 

消防系统：店方独立使用消防喷淋系统和消火栓系统。 

消防报警：在店内设中央监控中心，配备独立消防报警控制系统。

4、普通零售店铺  

品牌举例：ONLY/vero moda/亨吉利/OMEGA 

建筑面积：面积要求在100—300平方米之间，面宽\进深比为1:2——1:2.5 

楼层净高：地上一层建筑净高≥5.5米，二层净高≥4.5米。

楼板载荷：≥350kg/m2。 

柱网间距：最低柱网间距不低于8.0m×8.0m。 

通讯设施：直拨电话一部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。另配通讯专用POS机数据终端线路一条。 

空调制冷：总冷负荷概算指标80w/m2，可变风量及水量空气调节末端。北方地区需根据气候设计暖气供应。 消防系统：消防喷淋改造，按店方施工图设计施工 

消防报警：消防报警改造，按店方施工图设计施工 消 防 栓：提供消防栓，供店方使用。

二、休闲娱乐类 

5、健身会所  

类别释义：指配备了相关健身运动设施的综合性会所。根据项目档次需要决定是否配备游泳池、网球场等高端附属设施。如配备，参照后附标准。 

品牌举例：如美格菲、亚历山大、一兆韦德、星之健等等。 

建筑面积：一般面积在2500—4000平方米，最佳面积在3500平方米上下

 楼层净高：层高不小于3.5m。

 楼板载荷：不低于400kg/m2。

 柱网间距：最好大于8m×8m。 

供 配 电：提供电容量1000KVA变电设备，双路供电方式，三相五线380V/220V、50Hz。

给 排 水：提供管径为100mm的独立进水管1根及独立计量水表，每天100吨用水量指标。提供给店方500mm排水管1根。 

排污设施：提供给店方100mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池。 

通讯网络：直拨电话二部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。

空调制冷：总冷负荷概算指标180w/m2，采用VRV中央空调系统或采用中央空调系统。 

消防喷淋：消防喷淋改造，按店方施工图设计施工。 

消防报警：消防报警改造，按店方施工图设计施工，在店方经理室设独立报警控制柜与业主总控制柜连接。 消 防 栓：提供消防栓，供店方使用。  

主要附属设施及场地要求：

■  游泳池 

标准尺寸：以21米×25米为最佳。 

水    深：水深大于1.8m，两端池壁自水面上0.3m至水下0.8m处。 

池 岸 宽：出发台池岸宽大于5m，其它池岸宽大于3m。 

泳池装饰：水池池壁垂直平整，池底防滑，池面层平整光洁易于清洗。一般池壁贴白色马赛克，池底贴白色釉面砖，泳道标志线为黑色釉面砖。

进水设计：泳池应采用底部均匀进水，四周溢流的方式进行泳池设计 

泳池供热：宜采用煤气（或天然气）为能源，采用常压铸铁锅炉为宜，如无煤气（天然气），可采用其他高效能源，避免电加热，成本过高。供热系统须考虑淋浴热水、泳池热水及其他美容、卫生间热水，应考虑泳池四周地热系统。热水管道尽可能采用铜管等防腐材质。

水 处 理：水处理系统必须有加药和过滤设备，宜加设臭氧消毒和活性炭吸附设备，以确保水质。系统应设自动水质监测设施和自动调正水处理的控制系统。

 ■  网球场 

标准尺寸：不小于36m×18m，（有效双打场地的标准尺寸：（23.774m×10.973m），在每条端线后应留有空余地不小于6.40米，在每条边线外应留有空余地不小于3.66米。 净空高度：不低于7米。 

球场中心网柱：两柱中心间距12.80米，网柱顶端距地平面是1.07米，球网中心上沿距地平面是0.914米。

 地面材料：丙烯酸涂料或体育草坪或PU胶。 户外围网：高度不低于4米。

 6、影院 

类别释义：指包括了多个大小不等的放映厅的多厅影院。 

品牌举例：如星美、保利博纳、柯达电影世界、上海影城等等。 

建筑面积：不低于3500平方米。 

影厅 座位数 长(米) x 宽(米) 面积(平方米) 

小厅 ：容纳80-150人，长宽 (13~20) x (8~11) ，面积150—250 

中厅 ：容纳150-250 人，长宽(18~24) x (11~15)，面积 250—350 

大厅：容纳250-400 人，长宽(24~30) x (15~17)， 面积350—450 

功能房间面积：放映厅不小于300 m2，不大于700m2。公共面积及休息区，0.50㎡/座。衣物存放处面积，0.04m2/每座。多种营业面积，0.50m2/座。 

楼层净高：电影放映厅至少9米,多种营业用房净高不小于3米，放映室净高不小于2.8米。

楼板载荷：观众厅不小于350kg/m2，放映厅不小于400kg/m2，空调设备室500公斤/平方米。

柱网间距：大于10m×10m。 

卫 生 间：男卫生间，每150座设1个大便器，每75座设1个小便器，每150座设1个洗脸盆。女卫生间，每50座设1个大便器，每150座设1个洗脸盆。 

供 配 电：提供电容量不低于500KVA变电设备，标准不低于75千伏/银幕，双路供电方式，三相五线380V/220V、50Hz，安装店方独立计量电表，电缆桥架及电线管道不穿越观众厅隔墙。应急电力要求300千伏。 

给 排 水：提供管径为50mm的独立进水管2根及独立计量水表，每天20吨用水量指标。提供给店方50mm排水管1根。 

排污设施：提供给店方150mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池。 

通讯系统：每500座设置一门直线电话。 

暖通空调：夏季24C-28C，冬季16C-20C，相对湿度，55％-70％平均风速，夏季风速0.3-0.5m/s，冬季风速0.2m/s-0.3 m/s，新风量22m3/h。噪声标准电影院内低于30。宜采用空气-水系统，水冷式离心冷冻机或水冷式螺杆冷冻机，可变风量及水量空气调节末端。冷冻水管道及空气管道不穿越观众厅隔墙。 

消防喷淋：店方独立使用消防喷淋系统。 

消防报警：店方监控中心设独立报警控制系统。 

消 防 栓：店方独立使用消火栓系统水量5l/s。 

7、量贩式KTV 

建筑面积：一般1—3层建筑，总面积在3000—5000平米。 

楼层净高：大于2.8m。 

楼板载荷：350kg/m2。 

供 配 电：提供电容量800KVA变电设备，三相五线380V/220V、50Hz，安装店方独立计量电表。 

给 排 水：提供管径为100mm的独立进水管及水表，每天200吨用水量指标。提供给店方100mm排水管一根，与5m3容量的隔油池连接。 

排污设施：提供给店方150mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池。

 通讯设施：直拨电话5部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。  

空调制冷：提供物业屋顶上约200m2场地给店方放置室外机组(包括空调机、制冷机组、排烟设备等)，并提供室外机正常运转所需的散热、回风空间。  

排油排烟：提供合适的空间供店方单独使用以放置排油烟风井(净空800mm*1200mm)。 消防喷淋：消防喷淋改造，按店方施工图设计施工。 

消防报警：消防报警改造，按店方施工图设计施工，在店方经理室设独立报警控制柜与业主总控制柜连接。

 消 防 栓：提供消防栓，供店方使用。

 停 车 位：4.5m2营业面积配置一个停车位。

8、儿童游乐场 

品牌举例：如好孩子、爱德乐等。 

建筑面积：大于800—1500m2。 

楼层净高：大于3.2m。 

楼板载荷：450kg/m2。

 柱网间距：大于8m×8m。 

供 配 电：提供电容量80KVA变电设备，三相五线380V/220V、50Hz，电缆接入店方红线内配电柜指定位置并安装店方独立计量表。

 通讯设施：直拨电话2部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。  

空调设备：提供物业屋顶上约40m2场地给店方集中放置室外机组(包括空调机、制冷机组等)。

消防喷淋：提供租赁范围内喷淋设施的免费接入及预留接口。 

消防报警：提供租赁范围内报警设施的免费接口及预留在业主总控制柜连接回路。

三、餐饮类

9、中西式快餐 

类别释义：主要是指含有烹饪厨房的国内外品牌快餐。 

品牌举例：如KFC、麦当劳、必胜客、棒约翰、汉堡王、味千拉面、永和大王、

真功夫等。 建筑面积：一般在250平方米——400平方米。 

楼层净高：大于3米。 

楼板载荷：用餐区≥250kg/m2，厨房区≥450kg/m2。 

供 配 电：提供电容量150KVA（如配备燃气设备）-300 KVA变电设备，三相五线380V/220V、50Hz。根据用电容量提供匹配的空气开关于业主总电柜，并安装店方独立计量电表。 

给 排 水：提供管径大于50mm的独立进水管及水表，提供餐厅每月400-800吨用水量餐饮业平价指标。提供给店方管径大于100mm排水管一根，并与足够容量的隔油池连接。 

排污设施：提供给店方管径150mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池。 

垃 圾 房：业主提供红线外垃圾房的使用(建筑面积为3.5 m2，高2m)，有水、电设备。

通讯网络：直拨电话二部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。另配通讯专用POS机数据终端线路一条。 

空调制冷：提供物业合适场地给店方放置室外机组(包括空调机、制冷机组、排烟设备等)，并提供室外机正常运转所需的散热、回风空间，预留冷凝水管。 

排油排烟：提供合适的空间供店方单独使用，以放置排油烟风井(净空不低于700mm2)。 

燃气设施：提供给店方15m3/h燃气计量表具预留。 

消防喷淋：提供租赁范围内喷淋设施的免费接入及预留接口。 

消防报警：提供租赁范围内报警设施的免费接口及预留在业主总控制柜连接回路。 

消 防 栓：提供适当数量消防栓，供店方使用。 

店招预留：为品牌提供一定的店招位置，及室外照明电源。 

10、咖啡及简餐 

类别释义：指一般不配备明火厨房的咖啡店、简餐店等，一般厨房区域较小，配置较低。 

品牌举例：如星巴克、上岛、避风塘、新旺茶餐厅、一茶一坐等。 

建筑面积：不低于250平方米，如两层则不低于400平方米。 

楼层净高：大于3米。 

楼板载荷：用餐区≥300kg/m2。 

供 配 电：提供电容量100KVA-200KVA变电设备，三相五线380V/220V、50Hz，根

据用电容量提供匹配的空气开关于业主总电柜，并安装店方独立计量电表。 

给 排 水：提供管径大于32mm的独立进水管及水表，给餐厅每月400吨用水量餐饮业平价指标。提供给店方管径大于50mm排水管一根，并与足够容量的隔油池连接。 

排污设施：提供给店方管径150mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池。 

通讯网络：直拨电话二部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线。另配通讯专用POS机数据终端线路一条。 

空调制冷：提供物业合适场地或外立面给店方放置室外机组(包括空调机、制冷机组、排烟设备等)，并提供室外机正常运转所需的散热、回风空间，预留冷凝水管。 

排油排烟：提供合适的空间供店方单独使用以放置排油烟风井。 

消防喷淋：提供租赁范围内喷淋设施的免费接入及预留接口。 

消防报警：提供租赁范围内报警设施的免费接口及预留在业主总控制柜连接回路。 

消 防 栓：提供适当数量消防栓，供店方使用。 

店招预留：为品牌提供一定的店招位置，及室外照明电源。

11、大型品牌餐饮 

类别释义：指面积较大、实行餐饮分区的大型中式餐饮店、大酒楼、自助餐厅等。 

品牌举例：如金钱豹、俏江南、小南国、海鲜舫等等。 

建筑面积：一般在1000——3000平米间，超大型的可超过5000平米。 

楼层净高：大于4.5米。 

楼板载荷：用餐区≥350kg/m2,厨房区≥450kg/m2。 

柱网间距：超过8m×8m柱网。 

垂直交通：首层主入口附近设置垂直客梯，或餐厅专用客梯。 

供 配 电：提供电容量1000KVA变电设备，三相五线380V/220V、50Hz，电缆接入店方红线内配电柜指定位置并安装店方独立计量表。 

给 排 水：提供管径为100mm的独立进水管及水表。提供给店方管径为200mm排水管一根，与足够容量的隔油池接。 

排污设施：提供给店方150mm排污管一根，就近接入足够容量的排污化粪池。 

燃气设施：提供给店方180m3/h燃气计量表具预留。 

通讯网络：直拨电话四部，用作电话传真及电脑终端站，用于市内及长途电话线，另加电信专用POS机线路一条。 

空调设备：总冷负荷概算按照顶层350w/m2，其余楼层250w/m2标准设计，宜采用热泵系统，可变风量及水量空气调节末端。新风量标准为30m3/人/小时。换气次数6次/h。 

排油排烟：提供合适的空间供店方单独使用以放置排油烟风井(净截面积1500mm2)，排风量70000m3/h。 

消防喷淋：消防喷淋改造，按店方施工图设计施工。 

消防报警：消防报警改造，按店方施工图设计施工，在店方经理室设独立报警控制柜与业主总控制柜连接。 停 车 位：配备50—80个机动车停车位。 

店招位置：为其预留至少2处大型店招位置，配备充足的室外照明电源接入。

转自：商业地产评论，仅供同行学习与发展；