开发商遗留物业管理问题的处理和预防

开发商遗留问题是造成业主拖欠物业费的主要诱因和借口，为宣传、分清不同主体承担不同责任要花费大量的人力物力，在物业管理的整个过程中，如何及时、合理、彻底解决处理好开发商遗留的问题，进而在新一轮的商品房开发建设中，积极向有关部门呼吁，预防这些问题的再度出现，同样是摆在我们物业管理者刻不容缓的任务。

综合各方面的资料可以看出，目前，在各级政府的重视和监督下，随着开发商社会责任意识的不断增加，自身管理水平的提高，随着房价的提高，增加了提高房屋质量的经济承受能力和经济消化能力，商品房的主体结构已经很少出现瑕疵，业主对结构方面的投诉几乎没有了，引发与业主的纠纷主要存在于墙面粉刷及门窗装饰装修上，以及房屋周边地基下沉，管线渗漏，绿化档次低这几方面，在投诉质量问题的同时，同时投诉开发商和施工企业互相推委，不能及时维修解决。再则，开发商留下的问题还有许多源于他们所雇佣的销售公司的不切实际的承诺，如有些新区，承诺汽车库可以安装卫生设施，可以住人，可以当仓库。

要解决开发商遗留的问题，应该从以下几件事做起：

01、从规划抓起，在规划设计阶段就要派物业专家参加评审会。使楼盘在设计时得以优生，才能在物业管理时得以优育。

综观许多楼盘的初步设计方案，洋洋几百页的一本图册，几乎全部是效果图，交通分析图，建筑图。在讲到消控、智能化、太阳能、门禁系统等等时，往往只有一句话，“见某某专篇”，但这些专篇还没有落实设计单位呢，规划评审会实际上成为了建筑评审会。

这些专篇应该在规划评审前全部同步设计到位，供相应专家评审，才能有效保证规划的全面性和整体性。在规划方案中应该明确物业管理用房的具体位置和装修标准，应该对太阳能热水器留上管道井。尤其值得一提的是图纸上经常标有“自行车棚”的字样，而且通道尺寸也按自行车的标准设计，与现在普遍使用电动自行车的实际需求尺寸严重不符，出现了汽车停车难和电动车进库难的双重难。

同时，参加评审的专家中，物业管理方面的专家应该占有一定的比例，扭转在规划评审中的重建筑、结构，轻物业管理设计的局面。而这些专家的确定可以在市房协的物业管理招投标评标专家库中抽取。

02、大力提倡小区物业管理公开招投标，减少开发商自己筹建的物业公司管理，管理自己开发的小区，以便能严格按接管验收手续标准进行接管验收。

物业服务企业在交付之前，应派出各种专业人员、精兵强将，对物业的质量问题易发部位进行地摊式的检测和试验。因为，在准售证发放之前，可以紧紧依靠政府主管部门的力量迫使开发商整改，不但要对电梯的正常运行要测试，而且对平层、驻停、停电改用应急电源等更要测试，燃油管路不能使用塑料管，应该使用紫铜管。

其次，应急发电机的燃油、润滑油应全部加满，消防水箱的水应全部加满，应作为实际操作和演练，应在夜间检测承接夜间使用的照明、景观照明。对路灯杆子应该检查它的抗风能力。应该在填埋种植土时注意土的质量和厚度，即时向主管部门汇报。开发商在房子销售形势好时，对诸如交通标志线、宣传表识牌的制作容易疏忽，也要特别强调，督促建立。

03、做好分户验收的工作，购房户中不乏有识之士和专业人士，能在分户验收中让尽量多的业主亲自参加，将大大提高验收的效率和验收的覆盖率，使绝大部分的感官缺陷得以及时发现，并能有效地促进开发商及时整改。

04、要求开发商留驻维修工作代表

如某小区因住房的瑕疵较多，住户在交钥匙的一段时间里与开发商的纠纷和矛盾愈演愈烈，物业服务企业在旁边只能干着急，很难插上手。后来物业企业和开发商共同研究对策，开发商专门派驻一名懂技术，能动手，会宣传的维修代表，代表开发商直接通知施工单位及时派员维修，减少了施工单位中各分包单位的互相推诿，加上他在必要时自己能亲自动手或自行组织力量维修，加上物业服务企业的配合、解释、劝说，使质量问题和其他遗留问题得到有条不紊的解决，及时缓解了各种矛盾，促进了小区的和谐与稳定。

05、对一些交付使用时间较长的小区，通过几年的使用才能逐步暴露出来的一些问题，物业企业可以分门别类进行综合分析。

在房屋质量的变化已经比较稳定的情况下，可以由开发商和物业服务企业签订一揽子包干协议，支付给服务企业一定的资金，由物业企业直接组织人员维修，可以大大加快对业主投诉的响应速度。对一些因为地基不均匀沉降引起的管线断裂、路面积水、窨井倾斜、围墙倾斜断裂等问题则应在年度内，依靠业主委员会的力量，通过主管部门的协调，由开发商出资维修。

06、为防止开发商及所雇佣的销售公司，为促进房屋的销售，在签定房屋销售合同时，扩大承诺，如汽车库可住人、可装卫生间、可出租当仓库等，应在销售合同的补充条款中明确约定，不允许这些行为的发生。

07、如果以上的问题提出后，开发商不肯积极地予以解决，那只有按照质量保修金使用办法，向主管部门申请动用开发商交纳的质量保修金，由物业管理企业自己组织维修了。

总之，由开发商遗留的问题的情况有各种各样，上面提到的仅仅是一部分，还有很多事项不可能一一列举，解决这些问题的根本办法是在规划设计时候的把关上，这样可以达到事半功倍的效果。

譬如设计的图纸中往往存在许多容易引发违章装修的建筑节点，如果在规划和初步设计时加以注意和纠正，对今后的物业管理将减少许多的工作量。其次就是在以后的管理中及时发现问题，借助政府部门的力量，妥然处理好开发商和业主的矛盾，使物业管理企业的精力能集中到提高服务品位上来。

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