物业项目员工定岗定编的数量参考标准

物业项目员工定岗定编的数量参考标准

 

物业管理公司机构的设置根据管理的需要而定，管理及专业技术人员的配备以建筑面积10万平方米计算，大致为：多层房屋配6人，高层大楼配8人，不足建筑面积10万平方米的不少于5人。  

一、多层住宅物业管理人员的定岗定编标准       

多层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置3.6人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：       

1、管理人员：

主任，总建筑面积10万平方米以下设1人，10~20万平方米，设一正一副，25万以上，设一正二副；

助理，总建筑面积10万以下设1人，在10万平方米以上每增加5万平方米增加1人；

社区文化设一人，活动中心、场所的值班人员另计；

管理处财务相对独立，一般设出纳、会计各一人，但可以兼职；

其他人员如资料员、接待员、仓库管理员可根据物业的大小和工作需要来设置。       

2、维修员：建筑面积每4万平方米设置1人。       

3、绿化员：绿化面积每4000平方米左右设1人。       

4、保洁员：每140户设1人。       

5、保安员：每120户设1人。       

6、车管员：根据道口或岗亭设置，车辆流量大的每班设2人，流量小的每班设置1人，一日3班。      

二、高层住宅物业管理人员的定岗定编标准       

高层住宅物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置7.5~7.8人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：     

1、管理人员：建筑面积小于5万平方米设主任1名，每增加5万平方米增设副主任1名；助理每350户设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据工作需要设置。      

2、机电人员：高层住宅楼宇机电设备设施一般都有电梯、消防、供水、供电设施，要相应配备工程技术人员，建筑面积在3万平方米以上的楼宇每1万平方米配1.5人。       

3、保洁、绿化人员：建筑面积每7000平方米左右或90~100户配1人；公共场所或商业场所可适当调整人员。       

4、保安人员：每40户配1人或建筑面积3000平方米左右配1人。       

5、车辆管理人员：依据岗亭或道口设置，车辆流量大的每班每岗设2人，流量小的每班设1人，一日3班。      

三、高层写字楼物业管理人员的定岗定编标准       

高层写字楼物业管理人员的定编标准，按建筑面积计算1万平方米配置15~18人左右（不包括车辆管理人员），各类人员配置及标准如下：      

1、管理人员：建筑面积小于3万平方米设主任1名，每增加3万平方米增设副主任1名；助理每2万设1人；社区文化设1人，活动中心、场所值班人员另计；会计、出纳各设1人；其他人员可以根据需要设置。       

2、机电人员：高层写字楼要增设空调通风系统，其他类型设备的数量也较高层住宅有所增加，所以对工程技术人员的配备相对要求高且数量多，一般每1万平方米配4~5人。       

3、卫生、绿化人员；建筑面积每2500平方米配1人。       

4、保安人员：建筑面积每2000平方米左右设置1人。       

四、其他类型的物业       

如商业、综合性楼宇可以参考以上人员的定编方法来确定。

物业管理各岗位人员编制标准（推荐、仅供参考）  

 一．公共事务人员劳动定额   

1．15万平方米以下住户服务中心配设管理员3人。   

2．15万平方米以下不高楼宇巡查组，只设住户服务中心；15万平方米以上设置楼宇组。巡楼组管理员每增加5万平方米，增设1人。住户服务中心管理员每增加10万平方米，增设1人。  

3．干部配置：15万平方米以下设置主管1人，不设班（组）长；15万平方米以上，设置主管1人（可由管理处副经理兼），住户服务中心班长1人，巡楼班（组）长1人。   

二．保安人员劳动定额   

1 固定岗保安员每人当值时可监护面积为3000-3500平方米。  

2 全封闭小区每入口需设置3个（三班倒）。   

3 巡逻保安员每组（两人一组）可监护面积为5万平方米左右。  

4 封闭停车场每出入口处应设置3人。   

5 30万平方米以下保安干部的配置为主管1人、班长3 –4人。30万平方米以上可增加组长一级干部，平均按每5-8万平方米配置组长1人。   

6 智能化小区（大厦）已设置治安、消防监控系统时，可适当养活保安人数，但每个消防、保安监控中心应至少配置屏幕监控保安员3人。   

7 保安人员综合劳动定额：每2000-2500平方米配置1人。  

三．机电维修人员劳动定额   

1 每个高压配电房值班电工3人。  

2 水工每10万平方米配置1人。  

3中央空调每10万平方配置1人。  

4 电梯工每10部电梯配置1人。  

5维修电工每10万平方米配置3人。  

6综合维修工每10万平方米配置2人。  

7干部配置标准：   

★30万平方米以下，配置主管1人，不设班组长；  

★30-80万平方米以上，配置主管1人，运行班（组）长1人，维修班长（组长）1人。  

★80万平方米以上，可考虑配置主管1人，运行班（组）长1人，机电维修班（组） 1人，综合维修班（组）长1人。   

8 综合劳动人数定额：每10万平方米10-12人。  

四．清洁人员劳动定额   

1 梯级清扫：14层/小时/人。   

2 地面清扫：300平方米/小时/人。  

3 拖楼梯：13层/小时/人。   

4擦楼梯扶手、通花铁栏、地脚线：12层/小时/人。  

5 洗地毯:360平方米/小时/人.  

6 刮玻璃:4平方米/分钟/人.   

7 清洁电梯轿箱(抹钢油):1个/10分钟.   

8 8层以下楼房(无电梯)1梯10栋/人;

9层以上楼房(带电梯):1梯8栋/人.   

8 干部配置标准:

10万平方米以下,配置主管1人,不设班组长;20-50万平方米,配置主管1人,技术员1人,班(组)长2人;

50万平方米以上,每增加20万平方米增设班(组)长1人  

9 保洁人员综合劳动定额每8000-10000平方米,配置1人..  

五.园林绿化部人员劳动定额  

1 绿篱及灌木修剪   

(1)墙状绿篱:人工20米/小时;机剪:50米/小时;   

(2)丛生或块状绿篱:人工:25平方米/小时;机剪:50平方米/小时;  

(3)球形:直径1米球形,4棵/小时,直径大于1米的适当降低平均数;  

2 大树修剪: 

(1)冠径15米以上,需三个配合.1棵/8小时3人,平均0.05棵/人.小时  

(2)冠径10-15米,需三个配合.3棵/8小时3人,平均0.125棵/人.小时;  

(3)冠径5-10米,需二个配合.12棵/8小时2人,平均0.75棵/人.小时;  

(4)冠径5米以下,高3米以下,单人操作,平均2-5棵/人.小时;  

3 剪草   

(1)特级、一级草坪：360平方米/人、小时；  

(2)二级草坪：280平方米/人、小时；   

(3)三级草坪：用汽垫机剪180平方米/小时；割灌机剪60平方米/小时；  

(4)四级草坪：用割灌机剪，40平方米/小时。  

4 施肥   

（１）粒肥：撒施，550平方米/小时；点施灌木，240棵/小时；点施盆花，900盆/小时；点施小乔木（环施），50棵/小时；   

（２）液肥：机施两个配合，平均250平方米/人、小时；手喷，室内大盆植物15棵/小时；室外大棵植物24棵/小时；手淋，200棵/人、小时；   

5 喷药：机喷，平均350平方米/人、小时；壶喷，室内大植物15棵/小时；室外中小植物25棵/小时；小型盆栽壶喷200棵/小时。   

6 淋水：自动喷淋平均8000平方米/人、小时，人工淋平均2000平方米/人、小时。  

7 花苗上盆：时花平均250盆/人、小时，苗木平均200盆/小时。   

8 花木出圃质量修整：时花平均500盆/人、小时，小盆观叶植物150盆/人、小时；大型观叶植物平均10盆/小时。  

9盆景   

（１）修剪：小盆平均10盆/小时，中盆平均5盆/小时，大盆平均2盆/小时；   

（２）换泥转盆：小盆平均8盆/人小时，中盆平均2盆/小时，大盆需两个人以上配合，平均1盆/人小时。  

10 插花   

（1）一般插花：   

★盆花。小盆8分钟，中盆20分钟，大盆35分钟。  

★花束。小束15分钟，中束25分钟，大束35分钟。  

★花篮。小篮10分钟，中篮15分钟，大篮25分钟。  

（2）创意插花：   

★盆花，小盆20分钟，中盆40分钟，大盆90分钟。  

★花束，小束25分钟，中不40分钟，大束60分钟。  

★花篮。小篮20分钟，中篮40分钟，大篮80分钟。   

11．机械检修：正常的周期性检修每月2天/人，突发性检修按机械故障的修理难度而定。   

12 残花清理：．报废残花的清理平均400盆/人小时；可重新利用残花的处理平均300盆/小时。   

13．杂物清除：人工除杂草密度平均每小时2-55平方米/人不等；化学除草坪平均每小时700平方米/人。   

14． 按绿地面积计：每6000平方米绿化室外绿化面积需绿化工1人，每5亩花木生产地需工人4人。   

15．建筑内绿化管理：按每20000平方米建筑用地面积（或每200户业主）配1名绿化工。   

16．干部配置标准：  

30万平方米以下，设主管1人，园艺师2人，不设班（组）长；30万平方米以上，设主管1人，班组长2人，园艺师每10万平方米配置1人；如有花木基地时，可增设花木基地主管1人。   

17．园林绿化部人员综合劳动定额：每10万平方米3-4人，花木基地工人每5亩配置4人。