物业经营管理的风险与管控

1．风险识别

2．风险评估

3．风险控制

风险控制的手段措施包括：

(1)回避。当风险可能引起的损失大于或等于冒此风险所可能获得的利益时，采取回避策略。例如在游泳池里不设跳台（板）就可以避免跳台（板）的风险，这已是住宅区内游泳池的普遍做法。

(2)自担或保留。这是指风险的承受人自己要承担某项风险的部分以至全部的损失。

(3)预防与抑制。这是指风险承受人直接面对风险采取行动，以减少损失发生的可能。预防与抑制的区别在于前者施之于事前，后者施之于事中。例如，保险箱被窃的风险可以用限制放在保险箱里现金的数量、在财务室安装报警系统等来解决；建筑火灾的危险可以用安装灭火器、自动防火门、防火织物来控制。

(4)转移。这是指个人或团体通过一定的方式将风险转移给其他个人或团体。转移的形式主要有两种：一种是以保险形式转移，即通过购买保险，将承担的风险部分或全部地转移给承保方。另一种是非保险转移，即通过合同方式将某些风险责任转移给对方。

4．风险调整

这是针对不同的风险控制措施的结果进行检查和评估，从而对原风险管理系统作适当的调整。

案例：在住宅小区的游泳池里不设置跳台的风险防范手段或措施是(b)。

a.风险控制 b.风险回避 c.风险转移 d.风险调整

（一）管理模式风险

管理模式风险主要指在从事物业经营管理活动时，责任方采取的管理方式以及法律模式等导致的风险，主要包括以下两种：

1．不同企业管理模式带来的风险

不同的物业服务企业对于从事经营性管理活动所采取的管理方式不同，有的是成立子公司，有的是成立分公司，有的是组建管理中心或者项目部。

成立子公司是目前最稳妥的办法。子公司是独立法人，独立承担民事责任，可以最大限度地降低项目一旦运作失败给物业服务企业造成的影响，可以说是在项目和物业服务企业之间建立了一道有效的“防火墙”。但是，成立子公司时间长，手续繁杂，不利于迅速开展工作。

2．不同产权结构带来的风险

开发商成功开发商场项目后，对项目处置的三种方式：

(1)完全拥有产权，或直接出售一小部分产权，自己仍维持大股东（大业主）的身份；

(2)将大部分产权出售，成为小股东；

(3)全部出售套现。

后两种由于产权分散，业主众多，意见难以集中。而大部分业主又没有管理商场项目的经验，凭想象和主观推断的人不在少数。

（二）经营项目选择的风险

物业服务企业开展经营管理工作，要把握以下几点：

(1)与企业自身的主业相协调。

(2)与企业人才储备相协调。

(3)与企业的发展方向和发展阶段相协调。

（三）经营过程中的风险

特别值得关注的有以下几类：

1．合同签订中的风险

如物业产权人过分注重自己的收益，而忽视对经营方产品质量的监管；物业服务企业在外委具体经营项目时，过分强调租金，而忽略对承包人的考核等，以致出现问题后依据不足。

2．产品组合的风险

这是指产品定位后产品组合不当导致的风险。

3．产品质量的风险

在物业经营管理活动中，始终存在质量风险，特别是有关特种经营项目。

4．突发事件的风险

例如，2003年春夏之交在中国发生的非典疫情以及2013年年初发生的h7n9疫情，无疑是所有服务行业面临的最大的突发事件，企业损失不可估量。

（四）财务风险

1．垫款风险

物业服务企业应当把握一条原则：不能以大量前期资金投入作为获得一个物业经营项目的管理权的前提条件，而应以物业服务企业的整体经营管理实力和服务特色赢得管理权。

2．抵押风险

大部分经营者都依赖筹措的资金从事经营活动，而抵押贷款是筹措资金的一种重要方式。

（五）管理团队的风险（人力资源风险）

物业经营管理团队，是各类专业人才的集合。选择适宜的带头人，配备相对专业的管理班子，是物业经营管理成功与否的关键和基础。

（六）政策环境变化的风险

这是指因国家政策变化给物业经营管理带来的风险。例如城市改造拆迁，进城务工人员季节性停工，最低工资标准及社会保障制度的调整，有关税收政策的变化等，都需要物业服务企业和具体经营者高度关注，做到提前预防。风险一旦发生，在最短的时间内采取有效措施处理，减少损失。