如何实现购物中心价值最大化？

做商业地产的行业人都知道，购物中心的价值最大化是物业的增值。

做商业地产的行业人都知道，购物中心的价值最大化是物业的增值。可做好增值的过程是一个经过各种考验的过程。其实购物中心是一个非常复杂的投资，从它的投资策略、规划、施工、招商到经营管理，可以说都是非常专业的。

今天，无论我们如何依据购物中心经营改变、消费者的消费变化来调整自己的产品发展方向。其最重要的是从业者如何寻找自己的定位、在这么一个变化多端的市场里怎么来制定他们的投资策略，以及他们的经营管理方式。印力集团的总裁丁力业先生对如何实现购物中心的价值最大化给出了以下几条具有建设性的提议：

对于购物中心的价值，大家一直有不同的论点。很多人认为项目在一所比较好的城市，或者项目建设的成本特高，或者说商场入驻的品牌都是世界一流，所以很多认为觉得这样的商场就非常值钱，商场价值应该很高。

无可厚非，这也是评判价值的方式之一，但也并不完全正确。购物中心的判断价值有很多方法，比方说从成本法、从市场法等方式评判，印力集团丁总则认为：“针对目前市场的发展情况来看，现在评判价值中比较好的一个办法可能是现金流量法。”这也就是说不管商场所在哪个城市，不管商场是否在繁华地段，也不管商场里租户是谁，作为管理者你需要关心的是这个商场到底有多少租金收入，运营管理的能力能不能使得这个购物中心的租金回报持续不断地增长。

一个真正的购物中心的价值，就是确定在你的现金流和你的盈利管理水平上，所以两者不可或缺。这是我们认为购物中心的价值和评判的方法。

如何使得这些购物中心管得好，重要的是用怎么样的管理方式进行管理。相比住宅地产，很多人认为购物中心是一件非常难的事情，但它是一个非常长远的事业，利用严密的计划、精确的预算、高新的监控手段来保证商场的出租率、销售额等相关业务的增长。

在购物中心众多业务管理中，资产的管理是比较集中在营运管理里的。业内很多人都说做购物中心招商很难、运营很难，甚至有的开发商认为购物中心前面的开发、选址、建造都很难。但在快速发展的经济市场中，与招商运营选址相比，资本管理的重要性会逐渐凸显出来。

丁总介绍：在印力集团的资本管理平台打造过程中，购物中心整个的管理是“三驾马车”，一个不能缺。如：选择合适的地理位置控制成本；精确严格的定位来规划和设计；还有用心招商、运营，三种条件缺一不可共同打造有效的资本平台。资本管理方面是中国的购物中心的管理公司比较忽略的板块，所以搭建一个资本的管理平台是将来的发展趋势。

近几年，商业圈里最火的一个商业提议就是“轻资产化”，而在中国大多数的开发型企业都是重资产型的公司。所以在当业内许多人开始提出走轻资产化路线时，慢慢地资产化证券化趋势也被呈现出来。从2009年开始，中国政府就提出来不动产证券化，同时还推出了一些优势政策。这对于我们从事商业地产的企业来说，也是一个特别重要的发展趋势。未来，我国的购物中心的资产也有机会实现证券化这一理念。

依据市场变化、客户变化，未来，保险基金公司、养老基金公司或者大型国家的主权基金、有大量现金资产的持有者才是购物中心真正的持有者。而无论购物中心发展到那个阶段，目的只有一个：实现股东回报的最大化。

对购物中心的创新。其实就是开发运营商为让消费者消除消费疲劳的一种创新方式，一成不变事物总会吓跑自己的客户。特别是在当下这个多元化的个性消费的环境下，主力的消费客群越来越年轻，网络也越来越发达，如若购物中心没有创新，就很难抓住稳定的消费群。

说到项目创新，杭州西溪印象城就是一个特别的案例。西溪印象城被定位成18万平方米的三层购物中心，开业后节假日期间，杭州西溪印象的人流量可超过了8万，销售额同比增长超过38%，生意红火度让业内很多人羡慕。

可就是这样的红火项目，前期也遇到“冰雪期”。溪印象城项目的地理位置比较偏，又因西溪湿地，项目占地太大，消费者开车从头到尾需要20分钟左右，虽然前期拿到这块项目用地很难，项目做得很大大。但开业后购物中心几乎没有太多的业绩。

我们不能说西溪印象城是因为地方太大而没有受到消费者的青睐，但当遇到项目本身没有问题，只是生意冷淡的情况下，运营开发商应该重新审视和重新规划：

要清楚项目为什么选这个位置，前期是如何考量，而开业前，运营商最中意的主力租户是谁，这些都是需要规划运营部门周密规划的。

为西溪印象城，企业在项目发展过程中动用了汉威基金，花旗银行身后的私募基金来运营。目的明确:是为能在不久的将来，实现购物中心的价值最大化。

杭州西溪印象为有很独特的发展，在人流量可超过了8万，销售额猛增长的状况下，车位不够的问题很快就被凸显。因此，今年西溪印象城会重新建七八百辆的旁边的停车楼，停车库在一期的时候超过了将近2500个。目的就是为稳定消费量，在发展过程中，做好消费服务同时不断修正自己的不足。