【物管案例】房屋漏水透寒 物业要不要维修？

案例一：我在2001年买的新房，可拿到钥匙以后就发现房子漏雨透寒.找物业要求维修，可是物业却一直拖，直到现在也没给彻底维修好。我就说什么时候给我修房子我就什么时候交物业费，但物业却说我的房子已过5年的保修期，得自己掏钱修房子，请问有这种说法吗？我的维修基金岂不是白交了，维修基金只管5年吗？这种情况我不交物业费行吗？

案例二：我是泡崖二区的业户，2003年居住以来，房屋就一直漏雨，新型物业倒是修了几次，可还是年年漏雨，这两年物业也不管啦，就是叫我等。我想咨询有什么办法解决，可不可以通过法律渠道解决呢？我知道打官司也不是好打的，可我也没有别的办法。

编辑解答:

漏雨和透寒一般发生的部位，通常在外墙、屋顶，而这些部位属于房屋的共用部位，而共用部位的质量问题在国家规定的保修期限内应当由建设单位负责维修，保修期满后，应该由物业公司负责维修（启用公共维修基金）。但如果透寒部位属于业主自用部位，保修期满后，由业主自行负责维修。

住宅专项维修资金：是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。业主自用部位的维修不能使用此资金。

漏雨透寒是在保修期内出现的房屋质量问题且您有证据证明曾向开发商要求过维修的，则应由开发商承担维修责任。如已超过保修期且属于公共部位的，则应要求物业公司予以维修（分大小修）。根据物业管理合同中一般规定物业有在紧急情况下帮助业主抢救维修的义务，但是现在对于大小维修的界定不是特别清晰，小修则动用物业管理服务费，大修则启动公共维修基金。私有部分则是有偿维修，业主自行承担维修费用。

律师提示:

房屋的共用部分维修主体是开发商和物业。

目前，房屋质量问题中常见的就是房屋漏雨和透寒，但维修及处理方式则各不相同。业主购买的房屋在保修期内出现质量问题，应当及时通知开发商，由其负责维修。保修期满，出现质量问题的，如属于共用部位或者共用设施设备，可使用启动房屋维修基金，并由物业公司组织维修；如属于自用部位的，则应由业主自行负责维修。需要说明的是，房屋在保修期内出现质量问题开发商未进行维修或未能修好，在保修期满再次发生问题的，仍应由开发商负责维修，或者由开发商委托其他单位负责维修。

一、案例回顾

2006年3月，北京胡先生（化名）购买了北京某房地产公司开发的楼盘的最顶层，面积1000多平米，胡先生交付了房款，2007年5月收房。该楼盘名为住宅，实为写字楼。胡先生收房后，正遇夏季，顶层不时漏雨，为此，找物业公司进行了多次维修，但仍未全面解决顶层漏水问题，双方为此发生争议，胡先生遂将房地产公司告上了法庭。

诉讼请求：

1.要求房地产公司对房屋漏水情况进行修复。

2.自2007年7月30日起至该房屋实际修复之日止，房地产公司应按每天每平米5元的租金标准赔偿原告胡先生。

3.诉讼费用、鉴定费用由被告房地产公司承担。

二、法院裁判：

经过委托房屋质量鉴定部门鉴定，胡先生的房屋漏水属于严重质量问题，房地产公司应予维修，维修期间的损失应由房地产公司赔偿。经价格事务所鉴定，租金损失每平米每天5元。法院遂判决自2007年7月30日起至该房屋实际修复之日止，房地产公司按每平米每天5元的租金标准赔偿胡先生。诉讼费、鉴定费由房地产公司承担。

三、案例点评：

1.商品房买卖合同

是买卖合同的一种，是指出卖人将房屋交付给买受人，买受人支付相应价款的合同。按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第1条规定，商品房买卖合同是指房地产开发企业（以下称为出卖人）将尚未建成或已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。

当事人因商品房买卖合同的效力、履行、违约责任产生争议而提起的诉讼，或者合同以外的利害关系人对买卖合同的当事人提起的确认买卖合同无效或者赔偿损失的诉讼，均为商品房买卖合同纠纷。

2.适用法律

商品房买卖合同属于特殊的买卖合同，可以参照适用《合同法》中关于买卖合同的规定。其次，商品房买卖合同的标的物是不动产，还要参照适用不动产的相关法律规定。如《城市房地产管理法》、《土地管理法》等。同时，应适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。

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