综合服务：

1、制定本物业各项管理制度、公约及管理服务内容；

2、24小时接听业主、物业使用人的服务咨询来电、接待来访；

3、24小时受理业主、物业使用人的请修、投诉、求助、回访；

4、业主、物业使用人的档案资料及本物业接管验收档案管理；

建筑管理：

1、房屋建筑公共部位的保养和维修；

2、园区道路、停车场保养和维修；

3、业主房屋装饰装修期间的管理、装修垃圾集中和清运；

4、配合政府行政部门对业主擅自改变房屋原设计外貌的管理；

5、按照保养计划和相关规定做好房屋建筑方面的维修保养记录；

设施、设备管理和维护：

1、园区共用设施、设备运行维护和管理；

2、根据本物业的实际情况，合理安排共用设施、设备的运行时间；

3、保障设施设备使用状态良好，保障设施、设备维修及时；

4、按照保养计划和相关规定，对设施、设备进行保养、检修，记录完整；

环境卫生：

1、园区内公共环境、共用部位的白天8小时保洁服务；

2、公共设施、设备的日常清洁服务；

3、公共区域四害消杀，生活垃圾日产日清和垃圾中转站的清理（含装饰装修垃圾的收集和清运）；

园区园艺：

1、公共绿地、园林小品等的管理和养护；

2、根据植物生长的季节、环境要求修剪整齐，保障植物、花卉养护无虫害；

3、根据北方绿化季节木本及草坪养护。

园区秩序维护、消防及交通：

1、24小时安全保卫，维护本物业公共区域秩序（不含业主、物业使用人的人身保险和财产保管责任）；

2、全天候红外线外围防务和保安电视监控、住宅室内紧急报警；

 

特约服务：

1、热线服务：定时叫醒/服务预约/电话留言转达/飞机航班查询/电话号码查询/各项便民查询；

2、商务服务：代收、发传真/代收、发电子邮件/代表翻译/*代收租金/房屋租赁/*代请律师/复印/打字/传真/装订/票务等服务；

3、车辆服务：代客加油/代客洗车/汽车美容；

4、教育服务：代请家教/各类培训班/健康、养身知识讲座；

5、餐饮服务：代电话订餐/代订座位；

6、家居类服务：代设立家庭健康档案/代办家政保洁/旅游手续/花卉租摆/代订报刊/水/餐/牛奶/代购办公用品等服务/代缴话费/代订酒店客房/代办申请电话/物品寄存、转交/运动场所预订（仅限于物业会馆）；

7、保洁服务：家居清洁服务/地板打蜡/家具保养/玻璃清洗/地毯清洗/抽油烟机清洗/空调清洗；

8、保健服务：家庭看护/健康体检；

9、绿化服务：园林设计/植物代购/植物移植/植物代种植/植物代养护/植物领养/植物租赁；

10、生活服务：保姆服务/钏点工服务/代定搬家公司；

11、物业租赁类：物业出租/转让/市场调查/物业估价等服务；

 

社区文化活动：

1、充分利用地理优势，与植物园或周边的学校互动，组织用户外空间组织活动，并适时走出社区。围绕“环保、科普、健身、公益、美德、时尚、家居“等主题，策划社区文化活动，构建“文化社区“的人居模式；

2、节日服务：每逢春节、元宵节、端午节、中秋节、重阳节、等传统节日，举办业主联谊活动，营造园区节日气氛、每逢情人节、母亲节、复活节、感恩节、圣诞节等西方节日，举办活动以吸引时尚和前卫的工商人士以及年青一族。

 

拟定物业管理方式：

前期物业管理采取包干制的物业管理方式，物业公司自主经营，自负盈亏。公司必须致力于先进的管理理念和科学的管理方法来提高工作效率和服务质量，导入国际化标准质量管理——ISO9001：2000,通过科学、规范、高效、周密的业务流程，向广大业主提供满意的服务，通过对业主和承租人提供高水平的物业及设施的维修保养服务，降低物业的运营成本，进而提升业主的物业价值。主要服务有：

1．设备、设施的维修保养；

2．智能系统的维护、升级服务；

3．物业的检修、翻新服务；

4．室内装饰设计。

 

在社区内设立四点半教室；主人不在家时负责宠物和植物的喂养和浇水；负责为主人接送来访亲属或朋友；在一些高档涉外社区会提供专职管家服务和孩童的教育服务以及一些个性化的服务。

 

从具体项目上讲，物业服务企业的经验方式大致有以下分类：

商业餐饮类——便利店、药店、照片冲洗、小超市、菜场、茶室、特色餐馆、咖啡厅；

生活服务类——干洗店、服装加工点、美容美发、代聘家教、洗车、食品配送等；

文化娱乐类——书店、音像店、报刊亭、打字复印、健身房、活动室；

医疗教育类——社区医疗门诊、幼儿园、老年学校、托儿所；

商务类——商务中心，代购车、船、机票，代办住户委托事项；

房地产中介类——代办房屋买卖、转让、租赁业务，室内装饰、装修；

家政类——代请保姆、看护病人、订送报纸、上门清洁、代理购物；

金融类——与有关部门合作开办银行分理处；

环保物资回收类——物资回收站、旧报纸书刊回收销售。

在项目的选择和组合上，物业服务企业需根据自身管理物业的特点和需求考虑，并且要遵循方便住户、用户满意、优质高效、企业盈利的原则。

 

对物业管理增值性服务的概念，可从以下几个方面加以理解：

概念一：促使物业得到增值的所有管理方式和管理手段。

概念二：提供的物业管理在服务质量上超出了《物业管理服务合同》的规定。

以上两个概念是从不同的角度对物业管理的增值性服务进行了概述。在实际工作中，我们一般所讲的物业管理增值性服务是一个比较模糊的概念，是以上两个概念的综合和融合。

 

因此，对物业管理的增值性服务，我们可理解为：

概念三：物业管理企业利用各种管理方式和管理手段，提供多种物业管理服务项目及衍生性服务项目，特别是特色化的管理项目，达到或超越《物业管理服务合同》中约定的服务质量要求，从而使物业增值的一种服务方式。

 

实施物业管理可使物业得到增值，具体体现在如下四个层次：

第一大层次：通过物业管理的增值性服务，使物业本身得到了很好的保护和养护，从而延长了物业的使用寿命，使物业的保值和增值成为可能。

第二大层次：通过物业管理的增值性服务，为业主提供了一种安全、整洁、优美和舒适的工作和生活环境，满足了业主对物业管理生理和心理的基本需求，使物业的增值在人们的生活方式、生活过程和享受服务的过程中得到体现。

第三大层次：通过物业管理的增值性服务，满足业主不同层次的多种需求，如物业会所为业主提供健身设施，物业健康医疗中心为业主提供医疗及保健服务，住户车辆保洁体现业主尊贵，住户专车为业主解决交通需求，幼儿园、学校为业主解决子女入学需求，等等。这实质上是业主在购买物业的同时，受赠了其他有价值的东西，这也使物业的使用功能得到了更进一步的提升，从而促使物业得到增值。

第四大层次：通过物业管理的增值性服务，特别是特色化的增值性服务，营造物业良好的生活方式、文化氛围和文化底蕴，使物业的品牌知名度和品牌美誉度得到更进一步提升。物业良好的文化底蕴会使业主的尊贵地位得以彰显，从而满足业主人生的最高追求——成就感。品牌的背后是文化，此种文化资产的沉淀是物业增值的最高层次，也是最有效的增值方式。

 

提供物业管理的增值性服务，可从以下几个方面着手：

第一，根据《物业管理服务合同》的要求，提高物业管理服务质量。这是物业管理增值服务的基础。此点做不到，则该物业的管理肯定是失败的，物业也就谈不上所谓的保值与增值了。

第二，根据物业的特殊情况及业主的需求，提供物业管理的特色服务。特色服务是物业管理品牌形成的核心。只有特色的，才是有生命力的。物业管理的特色服务是体现物业管理增值性服务的重要方式。物业管理企业要从物业的实际情况，如物业的地理位置、业主层次、业主的需求等方面，提炼物业管理的特色服务，从而提高物业管理的增值性服务水平。

第三，增加和深化物业管理的衍生性服务。通过增加物业管理的衍生性服务，可为业主提供更便捷、更多样的服务，以此减轻业主的生活困难和工作压力，使物业的功能得以衍生，物业的价值得以提升，从而促进物业的增值。

第四，营造物业独特的文化品味，塑造良好的物业形象。通过社区文化活动及物业管理公司自身的品牌建设等方式，给物业注入一种强大的文化内涵。这种文化内涵将成为物业的“灵魂”，成为该物业的特有标志。我们知道，一栋古老的建筑很值钱，其实不是它本身的建安成本和地皮值钱，而是它所积淀的历史文化底蕴值钱。品牌的背后是文化，文化具有巨大的无形资产，当这种无形资产转移到物业之中，就会带来物业的增值。

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