【管理】物业装修管理服务精细流程

(1)房屋所有人、使用人进行家庭居室装饰装修，凡涉及拆改主体结构和明显加大荷载的，必须按照建设部《建筑装饰装修管理规定》第八条规定的程序办理，即：

     ①房屋所有人、使用人必须向房屋所在地的房地产行政主管部门提出申请，并由房屋安全鉴定单位对装饰装修方案的使用安全进行审定。

     ②房屋装饰装修申请人持批准书向建设行政主管部门办理报建手续，并领取施工许可证。

(2)进行简易装饰装修(如仅作面层涂料、贴墙纸、铺面砖等)的，应当到房屋产权单位或物业管理单位登记备案。

二、家居装饰装修的禁止性规定

家庭装饰装修，有四项禁止性规定：

(1)不得随意在承重墙上穿洞，拆除连接阳台门窗的墙体，扩大原门窗尺寸或者自建门窗;

(2)不得随意增加楼地面静荷载，在室内砌墙或者超负荷吊顶、安装大型灯具及吊扇;

(3)不得破坏或者拆改厨房、厕所的地面防水层，以及水、暖、电、煤气等配套设施;

(4)不得大量使用易燃装饰材料等。

三、业户装修要求

业户对所购物业进行装修都是在房屋原有基础上进行的，所以它和建造过程中的装修有所不同，必须贯彻以下要求：

(1)装修必须符合房屋设计时的工程技术规范与技术指标;

(2)施工时应顾及相邻业户的正常工作及生活，尽量减少对他们的影响;

(3)重视施工中的防水工作。

四、装修管理必备文件要求

(1)装修管理协议;

(2)装修申请表;

(3)装修管理办法;

(4)施工人员登记表;

(5)临时出入证;

(6)《安全责任书》;

(7)施工许可证;

(8)动用明火许可证。

五、装修管理制度认知

1、装修申报制度

(1)业户须向物业管理部门提出申请，领取《装修申报表》;

(2)业户填好《装修申报表》并附装修图纸与施工人员身份证复印件，交物业管理部门备案;

(3)物业管理部门认可审核材料后，由施工队负责人填写《施工人员登记表》。

2、装修审批制度

(1)在接受装修审核材料两天内，物业管理部门应对装修方案中涉及承重结构、公共设施的内容进行审核，提出书面意见，并送交业户及施工队负责实施;

(2)业户装修施工队携填好的《施工人员登记表》连同施工人员的照片一并提交物业管理部门，物业管理部门检查后为施工队办理《临时出入证》，收取出入证工本费，并做好发放记录;

(3)由物业管理企业与业户、施工队负责人签署《装修管理协议》和《安全责任书》;

(4)由物业管理企业发给《施工许可证》，施工队按审批的装修范围进行装修;

(5)装修中如需要动用火的还需要办理《动用明火许可证》。

3、装修现场管理规定

装修现场监护是装修管理的关键。所有的规定都要靠现场监护来落实，因此物业管理企业应派人对施工现场进行定时的监督检查。

(1)张贴X 号X 室装修公告，注明装修工期等及对周围业户有所打扰的道歉语;

(2)审查施工人员的情况同，严格执行凭证出入制度;

(3)每天去装修施工现场了解装修情况;建筑垃圾堆放情况，保持周边环境整洁;

(4)施工现场不准吸烟;对施工队动用明火时现场检查、监督;

(5)及时阻止装修施工队不合时宜地进行有强烈声响和污染性气味的操作;

(6)装修竣工后业主和物业管理部门一起按施工申报备案资料和住宅使用公约进行验收，验收后，双方在《装修申报表》上签字确认;

(7)收回施工队的临时出入证，对遗失的出入证，双方应在《施工人员出入证发放记录》上做好登记并通知保安负责人;

(8)装修材料运出小区应经业户签字，并经管理处确认。

4、装修工程队管理规程

为加强对装修工程队的管理，凡住户申请装修经物业管理企业审批同意后，工程队进行施工前必须签订《装修工程队责任书》，其主要内容如下：

(1)缴纳管理费：装修人员进入住户装修时，必须向物业管理企业缴纳每日每人X 元的管理费;

(2)办理临时出入证：办证时需申报工种、人数、装修时间，并交1 张1 寸黑白照片;

(3)装修施工负责人要保证各楼层公共设施的完好，如不能随意按电梯按钮，不得在电梯内乱写、乱画，不能撬各种门锁等，做到保持楼层的干净、美观。如违反规定，物业管理企业将采取停电、停水、罚款等形式进行处理，由此所耽误的工程进度，由施工负责人负责;

(4)保证住户原电器及卫生设备的完好。用电时，要采用适当的插头，严禁用电源线直接接在漏电开关上;严禁在室内抽烟、用电炉做饭，做到安全防火等。如有违反，由施工队及有关施工人员负责一切经济损失及法律责任;

(5)装修材料超长超宽禁止使用电梯;

(6)在装修过程中，需要进行电焊工作的，必须事先向物业管理企业提出申请;

(7)装修时间为上午8：00~12：00，下午14：00~21：00。如果住户装修工期紧，需加班加点，禁止使用电动机械和发出各种噪音，禁止晚上在楼内喷油漆、烤漆，避免影响邻居的正常休息;

(8)工程队应严格按照有关规定装修。如住户要求违章装修时，应予解释说明，不予装修。否则，除住户承担责任外，工程队也应承担一定的责任;

(9)物业管理企业有权禁止违纪工程队进行装修工作;

(10)住户自托亲朋好友进行装修，按照上述各条办理;

(11)装修施工人员和物业管理企业工作人员都要遵纪守法，加强协作与沟通，共同维护住户装修秩序。

六、装修管理记录要求

(1)物业管理部门应做好装修管理的日常记录，记录要如实地反映装修管理实际情况，并将记录归入业户档案中。

(2)常用装修管理记录：

①分户记载管理日志;

②分户登记整改通知书;

③分户记载施工人员管理记录;

④分户登记施工人员出入证收发记录。

七、装修管理作业检查规定

(1)物业管理处经理每月不定期抽查两次装修管理情况;

(2)物业管理处经理对违章装修业户的处理情况，每天到现场复查一次，直至整改完毕;

(3)设备主管对装修中损坏房屋承重结构、公共设施、超量用电等违规行为应及时发现并予以阻止，并要求施工队限期修复损坏部位;

(4)对于在检查中发现的问题要书面通知相关人员整改，属于多次出现的问题，需分析原因并开具《纠正/预防措施实施通知单》加以完善。

八、物业装修监控要点

1、建筑物结构

各装修工程可以在其自身单元内进行非结构变更，但不得开凿、损坏任何承重墙、梁、楼板、屋面及其他任何破坏楼宇的结构强度的行为。

2、对于建筑是否封闭阳台及如何封闭、建筑物外墙怎样安装空调及如何排放冷凝水、建筑物外墙能否安装广告及无线等都必须统一规划，严格监管。

3、消防

二次装修动火作业现场的保护措施。消防设备的保护、阻燃材料的使用及防火处理、消防系统的变动及申报等都是装修管理中需注意的问题。

4、安全管理

二次装修阶段，施工单位多且人员复杂，期间最易发生窃案。对于施工人员的进出、留宿的管理及24 小时日常巡查将是安全管理重点。

5、环境保护

装修期间对于可能造成的墙面、地面、电梯轿箱等污染应加强监管;对于二次装修垃圾应辟专门堆放场地并集中清运;对施工作业时间严格控制，以免施工噪音对他人构成滋扰。

6、公共设施

特别注意检查已落成交付使用的公共建筑、道路或公共设备设施，包括配电箱、消防栓箱、公共照明、公共管道、公共电路、安全监控装置等，有些需要贴上封条。

任何人未经同意不得擅自连接公共设施，如电路、下水道等，也不得导致排水管道系统、化粪池、隔油池等阻塞或削弱其有效运用。遇损坏或因装修改造而造成楼层漏水、渗水、管道堵塞等，朵予以处罚并及时修复。

7、检查、验收

对于装修单位，管理公司应设专人负责现场管理，对用户的改动、改造尤应注意监督。

九、住宅单元装修巡察验收要点

1、进入新现场前，要仔细查看图纸及审批文件，做到心中有数。

2、进入装修现场后，应按审批内容逐项检查，并应注意：

⑴隔墙材料：用防水材料或空心砖、轻体墙等(木器必须按规范上消防局认可的防火漆);

⑵天花材料：用防水材料或防火处理;

⑶电气线路改动：需套PVC 管，配电箱内空气开关型号、位置是否正确，出线线径是否合理等;

⑷地面：检查该业主是否在允许范围内对地面进行改动，如洗手间、厨房等地面改动，必须按规范做好地面防水处理，并约会管理处有关人员进行检查;

⑸墙面：墙面以涂料为主;如贴墙纸必须是阻燃墙纸;

⑹给排水管道：给排水管道如有改动，需检查其是否照图施工，材料质量是否符合国家标准，接口部分是否漏水，是否损坏主管及原有管道等;

⑺空调安装：检查主机是否在指定位置安装，地脚螺栓需加装防震垫片，空调排水不能直接排至户外，需利用厨房、选手间或阳台地漏排水，主机如需挂墙或搭架安装，需用不锈钢材料;

⑻大门(进户门)：如更换大门，需提供乙级防火门证明，否则不准更换;

⑼防盗门：必须选择管理处指定的款式，不接受其他款式，防盗门不能超出门框范围而凸出走廊;

⑽窗户防盗网(栏)：新加防盗网必须在窗户内;

⑾外露平台：外露平台如有装修，需查明是否得到管理处及开发商批准。

3、任何违章工程必须尽快记录下来或拍照存档(如有需要)，及汇报以便做进一步行动;

4、竣工验收。

验收时二次装修小组最少两位成员在场，其中一位是初审该单元图纸的同事，验收时按装修审批的项目及要求并结合巡楼报告检查该户的装修状况。如发现有不合格，则当场指出需如何整改，签发《整改通知书》或《违例装修项目说明》，整改后再进行验收，直到合格。

十、商铺装修巡查验收要点

1、进入新现场前要仔细察看图纸及审批文件，做到心中有数。

2、进入装修现场，应按审批内容逐项检查，并应注意：

①隔墙：必须使用阻燃型建筑材料，如石膏板、泰柏板、空心砖等，严禁使用木板等易燃材料隔墙;

②墙面：可使用ICI 等涂料或阻燃型材料，如防火板、阻燃墙纸等，使用面板装修时需在底板做防火处理;

③地面：不可损坏原地台，如有给排水管路经过，必须做好防水，并经工程部验收;

④开花：必须使用阻燃型材料，如石膏板、矿棉板等，严禁大面积使用木板，天花高高一般在2.5～2.7 米之间，一般不接受不装吊项的申请，如安装封闭型天花，则必须在天花上所有闸阀处预留检修口;

⑤烟感：每一个封闭间隔必须装一个或多个有效烟感(Net≤80 ㎡)，如间隔墙高度低于天花50 厘米或以上，则可和附近的烟感共用，所有烟感必须离开空调出风口、回风口最少50 厘米;

⑥喷淋：所有喷淋管道必须油红色防锈漆。用吊码稳固安装，不准使用铁丝、电线等悬挂。所有管路接口不得有渗、漏现象。喷淋头必须离开石英灯等高温光源最少30 厘米，以防过热爆裂(有效温度为68℃);

⑦电气：所有线路需要套PVC管。天花上线管道需用吊码固定，不能用铁丝、电线等悬挂，更不能悬挂在消防管、空调管上。检查配电箱内空气开关型号、位置是否合理，动力线需有漏电保护，动力和照明必须分开，不得共用零线;

⑧中央空调：检查所有二通阀及电磁阀是否正常工作，电气按线是否正确，保温是否全面、新加的风机盘管可否轻易抽出马达，以便于清洗。检查排水管的坡度是否利于空调排水;

⑨灯箱：灯箱只能用镂空刻字方法装饰，灯箱电源须加定时器，未经许可，不能悬挂招牌等在公共部分;

⑩大门：一般情况下，大门不能更换，如见有更换，需及时查明上报。

3、任何违章工程必须尽快记录或拍照存档(如有需要)，及时上报以便做进一步行动。

4、验收。

①验收时二次装修小组最少两位成员在场，其中一位是初审该单元图纸的同事，验收时按装修审批的项目、要求并结合巡楼报告检查该户装修状况。如发现有不合格，则当场指出需如何整改，签发《整改通知书》或《违例装修项目说明书》，整改后再验收，直到合格。

②联系消防、空调项目承包商，按合同检查消防报警联动系统、空调系统，需开机运行二十四小时，检查是否运作正常。检查电力系统是否正常运作;给排水工程是否符合标准规定(如有)。

③管理处可作审批装修项目验收;涉及消防项目验收，以政府消防部门验收结果为准，并据此批核竣工/开业与否。

十一、住宅装修管理程序

(1)住户持局经营处签发的进住通知单在管理处领取《住宅装修审批表》(一式两份)。

(2)填好《审批表》连同施工队的营业执照、市《承建资格证书》复印件，交管理处，由责任房屋事务助理、责任维修人员初审，管理处主任审批(当天内完成)。

(3)住户连同施工队负责人到管理处领《审批表》(一份)，交装修押金及装修垃圾清运费，进一步了解装修有关规定。

(4)住宅装修施工，责任屋村事务助理、维修人员、保安员跟踪监督，每天必须到施工现场四次或以上。

(5)住宅装修竣工，责任屋村事务助理、消防管理员住户验收、在《审批表》上签字，住户或施工队凭《审批表》退回押金。

(6)考核：由事务部部长、维修工程部部长、管理处主任抽查。